Bu işin bir matematiği yok ama duygusu var!!!

EksperMedia Değer Eksper Eğitim Yeteek Beceri Veri Kitap

Bilindiği üzere ağırlıklı olarak konut değerlemesi yapılan bu işin bir matematiği yok. Maliyet yöntemi de olsa Gelir yöntemi de olsa yok. Vay da yok. Yoktan var edilenler ile bir şeyler yapıyoruz. Yaptıklarımız ise tamamen ruhumuzun ve gönlümüzün el verdiği üzere ilerlemektedir.

Gelir ve Maliyet yöntemleri bir takım hesaplara dayanmaktadır. Ancak konunun asıl noktası olan Emsal Karşılaştırma Yöntemi ise hiçbir hesap dayanağa sahip değildir.

Yani (X) yap (0) ver (+) ekle (-) işle ( / ) parçala – yok et yada yoktan var et gibi bir şeyler yok orada. Orada sadece gönül işi var gönül var:=)

Şaka tabi orada devreye ya yerinde bulunan emsal dediğimiz ilanlar yada en aktif kullanılan Sahibinden.com ‘un Satılık ve Kiralık gayrimenkul bölümü devreye girer. Aha buda netten emsal çakan biri der gibi bir haliniz var, yok öyle değilim sadece bilinenleri bilenlerdenim. Yerinde emsal bulunamadığında tabii ki mevcut bir işlemdir. Emsal bulup görüşmeler ile teyit edildikten sonra kullanılabilir bir uygulamadır.

Emsal karşılaştırma yöntemi konusuna neden değindik. Bu yöntemin bir matematiği olmadığını herkesin bildiği gibi yerinde bulunup görüşülen ilanlarda da herhangi bir sorun yoktur. Yani problem her daim var ama çakallık yoktur demek istiyoruz. Ancak yerinde emsal bulamayıp Sahibinden.com a başvuranın ise vay haline. Bulunan ilanlarla, yapılan görüşmeler sonucu, ilanın gerçek bir ilan olmayıp ta simsarın tuzağı olduğunu anlayamadığınız noktada bittiğiniz andır. Tuzağa düştüğünüzde sorun var demektir. Bu nedenle görüşmelerin detaylı ve sağlıklı yapılmasını tavsiye ediyoruz. Emlak simsarları artık eksperleri netten ilan çakan ve emsali çak gönder gibi işlemler yapıp yazan bir canlı olarak görmesi sonucu net ortamına, o ekspertizin yapıldığı bölge ve çevresinde olacak şekilde yüzlerce ilan girmektedirler. Örnek vermeye ve firma ismi vermeye gerek yoktur. Herkes bildiği bölgelerde hangi emlak firmalarının ne rollerde olduğunu çok iyi biliyor.

Emlakçı denilen, danışmanlıktan uzak Gayrimenkul Danışmanı kelimesine erişemeyen simsar arkadaşlar hep bu işin çakallık yönündedirler. Simsarlar girdikleri yüzlerce ve asılda olmayan ilanlara eksperlerin düşmesini beklerler. Unutuyorlar ki bir eksper içinin el vermediği fiyatı vermez. İstediğin kadar ilan gir fiyat yanıltamazsın. Senin girdiğin ilanı sadece çok şeyden anlamayan ve sadece iş yapmak için sektöre itilen yeni arkadaşlar düşebilir.

Emsal Arayan Eksper

Gelelim konuya; konu iki eksperin aynı noktada ve aynı fiyatlarda bir şekilde buluşmasından doğmaktadır.

– 10 katlı bir bina düşünün, bu binaya 1 ay süre farkı ile iki farklı firmadan iki farklı eksper gitmektedir. Biri kadrolu olurken biri ise çözüm ortağıdır. Neden ikiye böldük söyleyelim, genelde çözüm ortağı ile kadrolu eksperin kafasının faklı çalıştığını söylerler demek öyle değilmiş. Bu iki eksperden biri 1.kat, diğeri ise 3.katta aynı cephede aynı metrekarelere sahip daireye giderler. Birbirlerinden herhangi bir haberleri olmamasına karşın yazdıkları tutar 265.000.,-TL dir.

Bunu bir şekilde öğrenen diğer eksper bu anlamda sevinir. Demek ki neymiş, tüm eksperler bu anlamda aynı fikirleri kullanırlar. Aynı yöntemleri ve aynı şekilleri idare ederler…

Bir diğer durum ise şu emsalin nasıl karşılaştırıldığı işlemidir. Emsal hamur haline getirilir sonra bir birine karıştırır ve ayırırsın. Şaka Şaka 🙂 öyle değil. Bunu bilmiyoruz 3 emsal bulup m² birim değerlerini 3’e mi böleriz, yoksa bölüme uygun olsun diye 5 payda ya eşit olsun diye 5 emsal bulup birim değerlerini 5’e bölüp çıkan değeri mi yazarız belirsiz. Sen emsal bulursun benzerdir. Özellikleri aynıdır. Yazar, eder, seçersin. Düşünceler bölümüne x emsal kıstas alınmıştır şundan bundan diye yazarsın kontrole göre ise o farklıdır. Yani işin içinden çıkılmaz ama gönüller birdir. :=) hep bir noktada buluşursun.

Bulunan emsallere göre, yazılacak fiyat önemlidir.  Onu da şöyle anlatalım. Çoğu eksper yada kontrolör işlemi birebir alıcı gözü ile düşünür. Düşünün ki İstanbul/Bayrampaşa/Yıldırım Mahallesi 350-400.000.,-TL bedellere kadar daire bulman mümkündür. Çünkü bu bedeller istenmektedir.
Yorum yapalım mahallede 12,50 imar düzenine sahip olup,  sokaklarda 1 araç park – 1 araç tek gidiş yönüne sahiptir. yani kesinlikle sağlıklı bir otopark durumu söz konusu bile değildir. Siz aracınızı bile park edemeyeceğiniz bir sokak, mahalle yada bölgede gidip de 350-400.000.,-TL bedellere daire alır mısınız?  Farklı bölgelerde imkanları ve özellikleri daha iyi olan o fiyatlara daha lüks daireler bulunabilmektedir. Yani yazılmaması ve satılmaması gerekilen fiyatlar ile değerleme sektörü şişmeler ile devam etmektedir.  O zamanda devreye giren şudur; O bölgede oturanlar, o bölgeye o fiyatları vermekte ve o konutları satın almaktadır. Yapcak bişiii yok :=)

İstediğimiz kadar o bölgenin o bedel etmemesini bağırsak bile o bedelleri tarafımıza güzel güzel yazdırıyorlar…

Emsali karşılaştırsan ne karşılaştırmasan ne. Simsar ve Müşteri nasıl bağlamışsa o senden daha değerli. O yüzden sıkma canını  yap geç :=)

Konu buraya nereden geldi anlamadım ama şunu unutmayın eksperlerin kafa aynı çalışır. Tabi gerçekten eksper ise o şahsiyet. Zorla yalan yanlış bedelleri yazdırmaya çalışmak için oynadığınız onlarca oyunu boşa oynamayın.

Emlakçı eksperden önce daireye girer. Sanki daha önce daireye girmemiş gibi davranır.

– Şu daireye bak yahu, ne kadar güzel, nede büyük.

– Bir balkon var inanamazsın.

Biz gene ortak değerde buluşuruz.

bir sonraki yazımızda buluşmak dileği ile bol eksperler.



O bir eksper O bir canlı O bir sektör sevdalısı İşte karşınızda EksperMedia