Kira fiyatlarında artış gerçekleşmedikçe satış sağlaması tutmayacaktır.

Döviz Kurları Hızla Yükselirken ” Konut Değerlemesi ” Nereye gidiyor!!!

Döviz kurları ve konutlar

2015 yılı ikinci yarısında hızlı şekilde yükselen kurların etkisi ile gayrimenkul pazarında hem yeni hem de ikinci el satılık konutların fiyatlarında hareketlenmeler görmekteyiz. Özellikle İstanbul piyasasında Bağdat Caddesi, Acıbadem, Nişantaşı civarında riskli yapı dönüşümü sonrası yeni satışa sunulan konutlar ağrılıklı olarak döviz cinsinden fiyatlanıyorlar. Site olarak inşa edilen lüks konut projelerinde de benzer fiyatlamalar görülüyor, Türk Lirası cinsinden fiyatlamalara rağmen bunun karşılığı olan döviz birim fiyatı da düzenli olarak kontrol ediliyor ve fiyat artışları buna göre yapılıyor.

Yeni projeleri geliştiren firmalar ya da satışını üstlenen aracılar dövizdeki hızlı yükselişle birlikte satış fiyatlarını güncellemekteler. En azından listeleme servisi veren web sitelerinde fiyatlarda yukarı yönlü bir hareket olduğu görülebilir. Bir pazarlama stratejisi olarak satın alma esnasında potansiyel alıcıya, otomobil üreticilerinin yaptığı gibi kuru 1 USD = X,YZ TL ‘ye sabitledik şeklinde yaklaşabiliyorlar. Bu durumda dahi eski fiyatların üzerinde kalınabiliyor.

Özellikle riskli yapı bazında gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projelerinin pazar üzerindeki etkisi yüksek. Mevcut hak sahipleri taleplerini yeni projenin beklenen satış fiyatı üzerinden yaptıkları için döviz artışı nedeniyle oluşan farklılık yeni konutların yanı sıra eski konutların fiyatlarındaki beklentileri de yukarı çekiyor. Piyasada yoğun şekilde riskli yapı bazında kentsel dönüşüm yapılıyor ve hak sahipleri ile anlaşma esnasında her ne kadar gerçek alım-satım gerçekleşmese de hak sahiplerine ait konutlarının değerleri ile ilgili fiktif satış fiyat seviyeleri oluşuyor. Oluşan bu fiyatlar aracılar ve diğer satıcılar tarafından piyasa işlemlerinde referans olarak kullanılıyor.

Gaziosmanpaşa riskli alan kentsel dönüşüm

Gerçekleşen bir satış/satın alma işlemi olmaması ya da az sayıda olması nedeniyle değerleme çalışmasında aracıların/satıcıların istedikleri fiyatlar ne kadar doğru bir veri olarak kullanılabilir sorgulanması gereken bir durumdur. Kentsel dönüşüm sonucu arz edilen konutlara ait fiyatların Türk Lirasın cinsinden hızla artması ancak istenilen fiyat seviyesinde talep olmaması nedeniyle pazarda uzun süre kalması karşımıza ilk çıkacak sonuç olabilir.Bu durum aynı zamanda piyasa genelinde konut fiyatları üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturmasına da neden olabilir. Peşinatı düşük, faizi düşük, araba hediyeli kampanyalar ve şirketlerin tüm finansal riskleri üstlendiği modellerin artışı da bu görüşü destekler nitelikte birer örnek olarak kabul edilebilir.

Bu verileri kullanarak ortaya çıkması muhtemel aşırı şişkin konut değerleri ise gelecekte bankaların aldıkları teminatlar ve buna karşılık verdikleri krediler arasındaki sonradan ortaya çıkacak dengesizlikler nedeniyle sorun yaratabilir. Banka kredisi kullanılan ve bu kredinin alınması için değerleme raporu düzenlenmesi gereken durumlarda değerleme uzmanına birkaç kritik görev düşmekte. Ortaya çıkan bu yeni ve şişkin fiyatlar karşısında değerleme uzmanının “pazarlık payı” gibi küçük düzeltme parametreleri kullanması tabi ilk akla gelen yöntem olacaktır. Ama pazarlık payı ne kadar? Alıcı-Satıcı arasında oluşan bir standart pazarlık payı oranı var mıdır? Bu başka bir konu elbette.

Döviz kurunun çok hızlı değiştiği durumlarda konutların değerlerinin doğru olarak tespit edilebilmesi için sayısal olarak daha fazla, gerçek bilgiye ulaşma şansının daha yüksek olduğu, konut kira bedelleri göreceli olarak daha iyi bir hesaplama aracı olacaktır. Bölgede geçmişe dayalı brüt kira çarpanı datası kullanılarak gerçekleşen kira değerlerinden olması gereken konut değerine ulaşmak mümkün olacaktır. Bu çarpan kullanılırken mutlaka konutun bulunduğu bölge ile ilgili gerçekleşmiş önemli değişiklikler ve gelecekle ilgili beklentilerin iyi analiz edilmesi gerekmektedir.

Diğer bir yöntem ise döviz cinsiden satılan konut ile ilgili maliyet yöntemini kullanarak arsa+maliyet+kar üzerinden gitmek olacaktır. Ancak arsa rayiçlerine ulaşmak çok daha zor olacağı için genelde tercih edilebilir bir yöntem değildir.

Brüt Kira çarpanı kullanıldığı takdirde, kira fiyatlarında artış gerçekleşmediği sürece satış fiyatlarının sağlaması tutmayacaktır. Yoğun şekilde yatırım amaçlı olarak alınan konutların kira piyasasına yüksek sayıda çıkıyor olması aradaki dengesizliğin ve makasın açılmasına neden olacaktır. Bu açılan farkları genelde eski konut bölgelerinde, kentsel dönüşüm ya da benzeri imar uygulamaları nedeniyle emsal artışı beklentisi nedeniyle görmekteyiz.

Sahte Krediye Servis

Diğer sabit getirili kıymetlerde olduğu gibi kiraların artması ile konut fiyatlarının artışı beklenebilir. Ancak Konut fiyatının artması aynı şekilde kiranın artmasını gerektirmeyebilir. Ya da aynı oranda gerçekleşmeyebilir. Genelde kira artışı ile konut fiyat artışı arasında 6 ay ila 12 ay arasında, yani konut kiralama sözleşme dönemi kadar bir süre geçmesi gerekebilir.

Hem kredi sağlayıcı olarak bankaların hem de bankalar tarafından görevlendirilen değerleme uzmanları için hızla artan döviz kurları gelecekte büyük sorunlara neden olma potansiyeline sahiptir. İstenilen fiyat yerine mutlaka gerçek satış bilgisi, brüt kira çarpanı kontrolü ya da maliyet yöntemi kullanılmaya çalışılmalıdır. Gerçekleşen satış bilgisi olmadan kullanılacak “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” değerlemeye konu konutun değerinde kabaca son dönemde döviz kurunda gerçekleşen artış yüzdesi kadar yapay bir artışa neden olacaktır.

Tam hali ile Metin Hakan Yıldızcı 

Kaynak KAANDAVIS’e aittir.

Kaandavis

Puanlama

  • 7
  • 6
  • 8
  • 8
  • 9
  • 7.6

    Puan



O bir eksper O bir canlı O bir sektör sevdalısı İşte karşınızda EksperMedia