Emsal Karşılaştırma Yöntemi ” TEHLİKEDE ”

TEHLİKE ÇOK BÜYÜK !!!

Değerleme risk faktör

Emsal karşılaştırma yöntemi, yakın zamanda, değerleme raporlarının ücretini ödemiş rapor sahiplerine sunulması ile birlikte sorunlar doğuracaktır.

Bilindiği üzere 28.05.2015 tarihli ve 29369 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan ” Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği ” 28.11.2015 tarihi itibari ile yürürlüğe girdi.

Haberini paylaştığımız yönetmelik detayında, Erken Ödeme, izinsiz sigorta yapma, Güvence uygulamaları, Hesap detayları, Bilgilendirme eksikliklerinin giderilmesi, izinsiz hesap açma gibi hareketlerin düzenlemeleri yanı sıra en çok önem verdiğimiz ve Gayrimenkul Değerleme sektörünü ilgilendiren nokta ” Değerleme Raporlarının ” sunulmasıdır.

Değerleme raporlarının sunulması nedir? 

Talep halinde, yasal niteliğe kavuşmuş bir şekilde bankadan ilgili gayrimenkule, değerleme firmaları tarafından hazırlanan raporun bir örneğini almaktır.

Değerleme raporları, genel olarak 1. sırada bankalar ve 2.sırada özel olarak yapılmaktadır. Ele aldığımız ve dikkat çekmek istediğimiz konu ise bankalara hazırlanan değerleme raporlarıdır.

Bankalar bilindiği üzere kendilerinden kredi talep eden ( Diğer işlemleri de konu etmek üzere işlem yapan) ve belirli miktar kredi kullanmak isteyen müşterilerinden, teminat karşılığı talep etmektedir. Banka bir gayrimenkulün %50 – %75’i oranında kredi sunmaktadır. Basit dilde kredi vermek, diğer deyişle fon almak vb. şekillerde de dillendirilebilir.

Kredi işlemleri ise türleri bakımından ” konut ve ticari işlemler ” olarak ayrılmaktadır. Ana konumuz  Konut kredileri kapsamında raporun müşterisine talep halinde sunulmasıdır.

Çünkü yürürlüğe giren konut finansmanı sözleşmeleri yönetmeliği büyük bir riski peşinden sürüklemektedir. Bu risk ise Değerleme raporlarında yer alan Emsal Karşılaştırma yöntemi işlemleridir.

Bir değerleme raporunun içerisinde kredi lehtarına sunulmaması gereken bölümler bulunmaktadır. Bunların arasında Emsal Karşılaştırma yöntemi en göze çarpan bilgidir.  

Risk Neden büyüktür?

Emsal Satışlarının Karşılaştırılması Yöntemi: En çok kullanılan yöntemdir. Piyasada alım ve satımı sık olarak gerçekleştirilen gayrimenkullere uygulanır. Bu yöntem de değerlemesi yapılan mülkle benzer nitelikteki emsaller karşılaştırılır. Bu emsallere ise bölge araştırmaları sonucunda emlak ofisleri, mülk sahipleri, aracı kurumlar, bölge bilenleri ve daha bir çok yöntem ile anlatılabilecek şeklide ulaşılabilmektedir.

Ulaşılan bu bilgiler değerleme raporu içerisinde yer alan emsal bölümlerine yerleştirilir.

Örnek Emsal : Aynı mahalle içerisinde, yaklaşık 100m mesafede, 2015 yapımı yeni bir bina dahilinde 1.normal katta konumlu 2+1 kuzey cephe bir dairedir. Taşınmaz 100m2 olarak beyan edilmektedir. Gerçekçi m2 si bölge bazında 85 olarak düşünülmektedir. Pazarlık mevcuttur.  (Hain Emlak : 000 000 00 00)

Örnek Emsal : Söz konusu yapı ile ilgili emlak ofisi tarafından yapılan bilgilendirmeye göre yakın zamanda bölgede satışların 3000 / 3500 TL/m2 aralığında olduğu tespit edilmiştir. (Hain Emlak : 000 000 00 00)

Örnek Emsal : Söz konusu yapı ile ilgili emlak ofisi tarafından yapılan bilgilendirmeye göre taşınmazın bölge satışlarına ve karşılaştırılan yapıların yaş, konum ve durum özelliklerine göre bıdı bıdı değer edebileceği beyan edilmiştir.  (Hain Emlak : 000 000 00 00)

Detayı şurada; Emsal bilgisi satılıktır ise sorun yok. Şayet görüş bildirimi ise tehlike büyük. Zamanla, sunulan değerleme raporlarındaki emsal bilgileri kapatılmaz ve direkt olarak sunulursa, olumsuz raporlarda mutlaka emlak ofisleri bulunacak ve tartışmalar yaratılacaktır.

  • O raporu kim hazırlamış,
  • Firmayı bulayım beni bir daha aramasınlar,
  • Bir güzel söveyim,
  • Azar çekeyim,
  • Mahkemeye vereyim,

Şaka değil mahkemeye kadar gidecektir. Normal zamanlarda bile değerleme uzmanlarına görüş bildirmekten çekinen ve geri duran uzmanlar artık herhangi bir görüş bildirimi alamayacak. Daha öncelerde paylaşmış olduğumuz ve yaşanmış bir olay olan ” ücret talep etmekkonusu yakın tarihlerde ” Emsal arayan değerleme uzmanı darp edildi ” – Emsal arayan değerleme uzmanları küfür ile karşılanıyor ” noktasına gelecektir.

Peki değerleme uzmanları bu konuda ne düşünüyor ?

Aslında bir açıdan ele alınması gerekilen konunun Görüş alma işlemi değilde Satışların karşılaştırılması olduğudur. Konu tamamen Görüş alabilme üzerine yoğunlaşmış gibi görünse de emsal aramalarında önce eksper misin? sorularına maruz kalmaktan doğmuştur. Piyasada uygulanan sistem biraz farklı olabilme özelliğine sahiptir. Ancak kurallar çerçevesinde yalnızca ” SATIŞLARIN KARŞILAŞTIRMA ” işlemi olarak geçmektedir.  İlerleyen dönemlerde belki emsal bilgileri paylaşıldığında vatandaş ve emlak ofisleri bilinçlenecek ancak bu ilerleyen zaman diliminin bir 10 sene olabileceği belki de hiç olabileceği düşüncesi kanaatindeyiz. Bu sebeple yalnızca EMSALLER BÖLÜMÜNDEN GÖRÜŞÜLEN KİŞİ VE NUMARA BİLGİSİNİN GİZLENMESİ ÖNEM ARZ ETMEKTEDİR. 


Bankalar dur durak bilmeksizin değerleme uzmanlarından ve firmalarından taleplerde bulunurlar. Onu yapalım, bu böyle olsun, bundan sonra şunu da ekleyeceğiz, şöylede olsun gibi istekleri bildirerek sürekli taleplerde bulunurlar. Evet iş veren konumunda oldukları için mutlaka her talebi yerine getirilir.

Değerleme uzmanlarının da bankalardan talebi şudur. Çalışabilmemiz ve sağlıklı incelemeler yapabilmemizi istiyorsanız EMSAL BİLGİLERİNİ KESİNLİKLE PAYLAŞMAYIN. Yada en azından GÖRÜŞÜLEN KİŞİ VE NUMARASINI. Şeffaf olacaksınız diye sektörü zora sokmanız anlamsız olur. Emsaller konusundaki hassasiyetimiz şudur; Hiç bir mülk sahibi yada emlakçı emsal yönteminin detayını bilmemektedir. Sürekli orası böyle ise benim malım şöyledir diyerek sövülüyor. Kısa ve öz.

Paylaşacağınız emsal bilgileri bölümü sektörü de bankayı da sıkıntıya sokacaktır. Elbette emlak ofisleri olmadan da emsal araştırması yapılabilir. Daha doğrusu emsal karşılaştırma işlemi, satışlar üzerinden yapılmaktır. Ancak değinmek istediğimiz konu ise ya bir gün görüş de alma ister ve rapora eklemek istersem?

Ancak elimizde olan bir bilgi sistemini yok etmenin kime ne faydası olur bilinmez.

Değerleme uzmanları yalnızca emlak ofisleri sayesinde değerleme raporlarına emsal çalışması yapmazlar. Emsal araştırması yetkili kişilerle bir muhabbet esnasında bile oluşabilen bir bilgi akışıdır. Böyle bir kısıtlama yoktur. İmkansızlıklar doğurmaz elbette. Ancak çalışmaları sıkıntıya düşürecektir. Zorluklar doğuracaktır. Görüşebileceğimiz bir emlak ofisi kalmayacaktır. Yarın bir gün Emlakçılar Odası çıkıp görüş bildiriminin ücrete tabi olduğunu belirtirse bu da hem müşterinizin hemde bankanızın fatura tutarına yansıyacaktır.

Sektöre değerleme şirketlerinin olduğu kadar bankalarında sektörüdür. Kollayalım!!!

 

Emsal Karşılaştırma Yöntemi için Aranan Emlakçı

Puanlama

  • 8
  • 8
  • 9
  • 10
  • 10
  • 9

    Puan



O bir eksper O bir canlı O bir sektör sevdalısı İşte karşınızda EksperMedia