Gayrimenkul Danışmanı Gözünden / Ekspertiz İşlemleri

Google Eart Hesap Noktalar

Gayrimenkul değerlemesi, hem hukuki hem de ticari olarak önemli bir konudur. Uluslararası literatürde gayrimenkul değerlemesi oturma amaçlı konutların değerlemesi ve ticari gayrimenkullerin değerlemesi olmak üzere iki ana bölüme ayrılmaktadır. Aşağıda öncelikle, gayrimenkul değerlemesinin genel teorik ve kavramsal çerçevesi incelenecek, daha sonra ise oturma amaçlı konutların değerlemesi üzerinde durulacaktır.

1. Genel Olarak Gayrimenkul Değerlemesi
1.1. Değerin Tanımı 
Değerleme (Ekspertiz), bir gayrimenkulün değerinin tam (veya tahmini) ve doğru olarak saptanması işlemidir. Bukonudaki temel sorunlardan birisi, “değerkavramının tam olarak ne anlama geldiğidir

Değerin niteliğinin tam olarak tespit edilmesi, oldukça karışık ve kişilere göre farklılık gösteren bir konudur. Bir başkadeyişle, değer kavramı belirsizdir ve bakış açısına göre değişir. Öte yandan, değer belirleme girişiminde bulunan kişininamacına göre, varacağı sonuçlar da farklı olacaktır. Örneğin, “piyasa değeri“, “net değer“, “nakit değeri“, “defter değeri“, “potansiyel değervb.

1.2. Piyasa Değeri Kavramı 
Eksperin tespit etmeye çalıştığı, bir gayrimenkulünpiyasa değeri-ticari değerdir. istisnai olarak değerleme bunundışında bir amaçla yapılıyor ise eksper bu durumu kesinlikle hesaba katmalıdır. Örneğin, Ankara’da Atatürk Bulvarı’ndayer alanCelal Bayar Köşkünün ticari değerinin (piyasa değeri) yanı sıra bazı kimseler için manevi bir değeri de olabilir.Köşk’ün müzeye dönüştürülmek üzere birtakım kişilere devredilmesi sırasında değerleme yapılıyorsa, eksper standartbir değerleme işleminden farklı bir yöntem izlemelidir.

Piyasa değeri kavramına geri dönersek, bu konudaki en fazla kabul gören tanıma göre piyasa değeri; ortalama mantıkve yeterli bilgiye sahip kişilerin piyasa koşulları çerçevesinde üzerinde uzlaştıkları fiyattır.

Öte yandan ekspertiz işleminde, aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır:
1. Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
2. Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareketetmektedirler.
3. Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
4. Ödeme nakit veya nakit benzeri unsurlarla yapılmaktadır.
5. Gayrimenkulün alım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden  gerçekleştirilmektedir.

 

1.3. Gayrimenkul Değerine Esas Teşkil Eden ilkeler 
Gayrimenkul değerinin tespitinde kullanılan bir çok ilke olmakla beraber, burada bunların belli başlı üç tanesine değinilecektir.

İkame ilkesi: Bir şeyin değeri, onun yenileme maliyetinden fazla olamaz. Örneğin, 150 000 TL’ye satılmak istenen bir eve benzer özelliklerdeki “yeni ev”lerin fiyatı 150 000 TL ise, bu evin fiyatı düşecektir.

Uygunluk İlkesi (The Principle of Conformity): Literatürde uygunluk ilkesi, eksperce değerleme yapılırken, gayrimenkulün, bulunduğu çevrenin özellikleri ile uyumunun gözetilmesi gerektiğini ifade eder.. Bu ilke, bir gayrimenkulün maksimum değerine ulaşması için, bu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin özellikleri ile uyumlu olması gerektiğini kabul eder.

Beklenti İlkesi (The Principle of Anticipation): Beklenti ilkesi, bir gayrimenkulün bugünkü değerinin, gayrimenkulün gelecekteki beklenen getirilerinin bir fonksiyonu olduğunu varsayar. Bu açıdan gayrimenkulleri iki ana kategoriye ayrılabiliriz:

(a) Ticari (Gelir Getiren) Gayrimenkuller: Burada değer, gelecekteki nakit akışlarının bugüne indirgenmiş değeri olarak ele alınır.
(b) Konutlar: Buradaki değer, gayrimenkulün gelecekte sağlayacağı faydaların bugünkü değerinin parasal ifadesidir.

1.4. Gayrimenkul Değerinin Unsurları 
Bir gayrimenkulün değerini meydana getiren, temelde insanların duygu ve düşünceleridir. İnsanların istekleri ve ihtiyaçları önemli unsurlardır. İnsanlar bir barınağa ihtiyaç duyarlar; fakat barınaktan öte şeyler de isterler, Toplumsal, ekonomik ve politik unsurlar da, gayrimenkul değeri üzerinde önemli bir etkiye sahiptirler ve bunlar da yine ya insanlar tarafından yönetilir ye da insanlardan etkilenirler.

Bir gayrimenkulün değerini belirleyen unsurları, içsel unsurlar ve dışsal unsurlar olarak iki alt başlıkta ele alabiliriz.

A) İçsel Unsurlar

İçsel unsurlar, doğrudan gayrimenkule ait olan özellikleridir. Bunları, fiziki koşullar, fayda, kıtlık ve devredilebilirlik şeklinde özetleyebiliriz.

-Fiziki Koşullar: Fiziki koşullar, bir değer yaratabileceği gibi onu yok da edebilecek unsurlardan oluşur. Örneğin arsa değerlemesinde eksper, konum, şekil, alan, cephe, altyapı, topografya, çevredeki yollar ve hatta güzel veya kötü manzara gibi unsurları dikkate almak zorundadır. Eksper, arsa üzerine yapılacak inşaatlarda da, malzeme, işçilik ve yıpranmayı (fiziki değer kaybı) göz önünde bulundurmalıdır.
-Fayda: Bu kavram, bir malın bir isteği yerine getirmesi veya bir ihtiyacı tatmin etmesidir. Buna göre, bir çivinin doğru zamanda doğru yerde olmak koşuluyla bir faydası mevcut olabilir.
– Kıtlık: Arz ve talebe göre oluşur. Eğer bir ürün faydalı ve aynı zamanda kıtsa piyasa değerinin yüksek olması beklenir. Yukarıdaki örnekteki çivinin ekonomik bir değerinin olması için, çivinin nispi olarak da kıt bulunması gereklidir. Nitekim havanın da faydası vardır, doğru zamanda doğru yerdedir; ancak “kıt” olmadığı için piyasa değeri yoktur.
Devredilebilirlik: Bir ürün tüm diğer faktörlere sahip olsa bile, eğer kimseye devredilemiyorsa, piyasa değeri yoktur.

B ) Dışsal Unsurlar

Dışsal unsurlar ise doğrudan gayrimenkule ait olmayıp, gayrimenkul haricinde çok farklı sebepler ile etkili olabilecek özellikleridir. Bunları, ekonomik unsurlar, sosyo-kültürel unsurlar ve yasal mevzuat başlıkları altında inceleyebiliriz.

– Ekonomik Unsurlar: Burada, gayrimenkulün getirisi, piyasadaki cari faiz oranları, ipotek kredisi piyasaları ve bu piyasalara yapılan devlet müdahaleleri ve ülke ekonomisinin genel durumu göz önüne alınmalıdır.
– Sosyo-Kültürel Unsurlar: Sosyo-kültürel unsurlar da değeri etkilerler. Bu noktada çevre, demografi, trafik sorunları, gürültü, kentleşme modeli ve mimari düzenlemeler gibi hususlar öne çıkmaktadır.
– Hukuki Mevzuat: Hukuki mevzuat da değer yaratabilir, değeri etkileyebilir veya değeri yok edebilir. Burada eksperin ilgisi tapu ve kadastro hukuku, şehir planı, gayrimenkule bağlı haklar ve arsanın özelliklerini değiştirebilecek veya kısıtlayabilecek, yasal düzenlemeler üzerinde yoğunlaşmalıdır. Örneğin planlanan bir otoyol, bu arsanın değeri üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilecektir.

1.5. Gayrimenkul Değerlemesinde Dikkate Alınması Gereken Temel Noktalar 

Değerleme, nihai aşamada sağduyulu bir karar vermeye dayanmakla beraber, bu kararın öncesinde destekleyici somut verilere ihtiyaç vardır. Karar verme sürecinde yardımcı olabilecek, nüfus, çevre, doğal afetlere karşı korunma gibi unsurlar aşağıda ele alınmıştır.

1.5.1. Nüfus 
Değerlemenin yapılma amacına göre nüfusun önemi değişmektedir. Konutu oturmak amacıyla satın alan kişi, alacağı eve yaşayacağı yer, evin bulunduğu bölgeye de çalışacağı yer gözüyle bakar. Bu nedenle alıcı, nüfusun gelecekteki trendi ile çok fazla ilgilenmez Böyle bir alıcının esas ilgisi, binanın bugünkü fiyatı üzerinde odaklanır. Muhtemel bir yatırımcı için yapılan değerlemede ise durum daha farklıdır. Yatırımcı evin bugünkü fiyatının yanı sıra, uzun dönemde gayrimenkulün değerini etkileyebilecek diğer faktörlerle de ilgilenir.

Bu durumda yukarıdaki gayrimenkul yatırımcısının nüfus ile ilgilenmesinin sebebi, “arz ve talep’ kavramıdır. Örneğin bir bölgenin nüfusunun azalması uzun bir süreden beri devam ediyorsa, azalan talebe paralel olarak konut fiyatlarında ciddi bir düşüş gerçekleşebilecek ve yatırım yapılan gayrimenkulden zarar doğacaktır.

1.5.2. Çevre
Çevrenin genel özellikleri, ekspere gayrimenkulün değeri hakkında bir fikir oluşturmakta yardımcı olur. Hepimizin bildiği gibi çevrenin bir gayrimenkulün fiyatı üzerinde çok büyük etkisi vardır. Bölgenin gelişme trendi gayrimenkulün gelecekteki fiyatına olduğu kadar şimdiki değerine de etki eder.

Örneğin, yalnızca ticari gayrimenkullerin ya da kamu binalarının inşa edilmesine izin verilen bir semtin, yasal bir değişiklikle oturma amaçlı yerleşime de açıldığını düşünelim. Bu durum, o bölgede var olan bütün binaların ve arsaların değerini mutlaka etkileyecektir. Aynı durum gelişen altyapı hizmetlerine paralel olarak bir bölgenin kişilerce oturma amaçlı konut inşasında tercih edilmeye başlanmasında da söz konusudur. Böyle bir trendin varlığı ise “o bölgenin yakından takip edilmesiyle” anlaşılabilir. Örneğin bir bölge konut alanından iş alanına dönüşmekteyse yeni iş yerlerinin sayısı, yeni mağaza vitrinleri vb. dikkat çekici hale gelecektir.

Bir bölgenin gelecekte takip edeceği seyir, yeni inşaatlardan da anlaşılabilir. Bu açıdan bölgede yeni inşaatlar yapılıp yapılmadığı, yapılanların kalitesi ve eski binaların durumu yakından takip edilmelidir. Örneğin Ankara-Ulus’ta halihazırda yeni binalar çok fazla yapılmadığı gibi daha önce yapılan binalardaki bakımsızlık ve köhnelik hemen göze çarpmaktadır. Bu durum 30¬-40 yıl öncesi ile çok farklı olup, Ankara-Ulus’un azalan önemine ve ağırlığına işaret etmektedir. Ankara-Ulus’taki yapıların genelde 35 yıldan daha eski oluşu da literatürde kabul edilen bir genel kuralın ülkemiz açısından da çok geçerli olduğunu göstermektedir. Kabaca bir gözlemle (rule of thumb) bölgedeki binaların ortalama yaşı 35 yıldan fazla ise o bölgede bir düşüş başlamış demektir.

1.5.3. Doğal Afetlere Karşı Korunma
Konutların veya diğer gayrimenkullerin deprem gibi doğal felaketlere olan dayanıklılığı ya da bir felaket anında o binaların bulunduğu bölgeye süratle müdahale imkânının bulunup bulunmadığı değer tespiti açısından önemli bir husus olarak kabul edilmektedir. Bunu finansal bir örnekle izah edersek, deprem bölgelerindeki evlerin sigorta primleri de yüksek olmaktadır ki, bu bir evin değerini azaltan bir husustur.

1.5.4. Güvenlik Tedbirleri
İnsanların evlerinde güven ve huzur içerisinde yaşamak istedikleri hepimizin bildiği bir gerçektir. Bu yüzden yeterli güvenlik tedbirlerinin alınmadığı, örneğin bir polis karakolunun bulunmadığı yahut sokak çetelerinin hakim olduğu semtlerde yer alan konutların değeri, inşaat kalitesi ne kadar yüksek, manzarası ne kadar güzel olursa olsun belirli bir fiyattan yukarıya çıkamayacaktır.

1.5.5. Sosyal Alanlara ve Alışveriş Merkezlerine Uzaklık 
Sosyal alanlara (örneğin; okullara) veya alışveriş merkezlerine olan uzaklık da bir konutun değeri üzerinde etkili olacaktır. Örneğin arsa spekülatörleri bir bölgede yapılacak olan büyük alışveriş merkezlerini, kurulacak bir üniversiteyi, o bölgenin ileride çok gelişeceği yönünde bir işaret olarak kabul ederler.

1.5.6. Kamusal Hizmetlerden İstifade Edebilme 
Ekspertiz sırasında bölgeye getirilecek kamu hizmetleri hakkında da bilgi sahibi olmak gereklidir. Örneğin, değer tespiti yapılan bir apartmanın yakınında bir park inşaasına başlanması, şüphesiz ki o apartmanın değerini olumlu yönde etkileyecektir.

1.5.7. Pazarlanabilirlik 
Kolayca satılabilme, gayrimenkulün piyasa değeri üzerinde doğrudan bir etkiye sahiptir. Örneğin, bir gayrimenkul gerileme eğilimindeki bir bölgede yer alıyorsa bu gayrimenkul kolayca elden çıkartılamaz. Bu durum özellikle gayrimenkullerin ipotek ettirilmeleri sırasında önem kazanır. Şöyle ki, bir iflas anında gayrimenkulün sahibi olacak kreditör kısa sürede bu gayrimenkulü elden çıkartarak nakde çevirtmek isteyecektir. Ayrıca, Bankacılık Mevzuatımızda yer alan borçlunun borcunu ödeyememesi neticesinde sahip olunan gayrimenkullerin belirli süreler zarfında elden çıkartılması zorunluluğu da söz konusu pazarlanabilme kriterini daha da önemli bir hale getirmektedir.

1.5.8. Bina Kalitesi 
Bina kalitesi, gayrimenkul değerinin tespitinde göz önünde bulundurulması gereken en önemli hususlardandır. Bina kalitesi;
1. Fiziki yıpranmanın,
2. Binaya değer katan ilave özelliklerin (örneğin bir evin kapalı garajının olması),
3. İşçilik kalitesinin,
4. Varsa binanın kullanıma açılmasından önce tamirat gerektiren hususların ve maliyetlerinin tespitini içermektedir.

1.5.9. Arsa 
Ekspertiz işlemi sırasında gayrimenkulün yer aldığı arsanın o tür bir gayrimenkul inşaası için uygun olup olmadığı, binanın yapımı sırasında arsanın en uygun şekilde kullanılıp kullanılmadığı çok büyük önem taşımaktadır. Özellikle ticari bir gayrimenkul değer tespiti sırasında bu husus çok daha önemlidir. Çünkü imar planlarında % 75’lik bir bölümüne bina yapılmasına izin verilen bir arsanın %50’lik bölümüne bir bina inşaa edilmişse, bu bize arsanın ticari olarak optimum kullanılmadığını gösterecektir.

2. Konut Değerlemesi
Çalışmanın bu bölümünde, uluslararası literatürde kabul gören ve konutların ekspertiz değerlerinin bulunmasında kullanılan 3 temel metot ele alınmıştır. Bunlar:

– Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı
– Piyasa Değeri Yaklaşımı
– Nakit Akışı (Gelir) Yaklaşımıdır.

2.1. Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı 
Bu yöntemde, maliyet tahminleri, var olan binanın aynısını tekrar inşa etmek fikri üzerine kuruludur. İlk bakışta oldukça basit bir yöntem olarak görünmesine rağmen, uygulamada ciddi sorunlar çıkabilmektedir.

Bu yaklaşıma göre bir “Gayrimenkulün Tahmini Değeri” şu unsurlardan oluşur:
(+)Değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti
(+)Boş arsa değeri
(+)Arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar
(+)Amortisman Tutarı

Yeniden inşa etme (ikame) maliyetinin tespitinde, “Karşılaştırma” ve “Maliyetlere Ayırma (unit-in place)” yöntemleri kullanılmaktadır.

2.1.1. Karşılaştırma Yöntemi 
Karşılaştırma yönteminde ilk adım, yeni inşa edilen benzer bir gayrimenkulün birim metrekare maliyetinin tespitidir. Daha sonra değerleme yapılacak gayrimenkulün alanı ölçülür ve bulunan birim m2 maliyet bedeli ile çarpılır. Bulunan bu rakam gayrimenkulün “temel yerine koyma maliyeti”dir. Eğer değerlemesi yapılan gayrimenkul karşılaştırılana göre ilave unsurlara sahip ise bunlar da değerlemede “artı değer” olarak hesaba katılır. Son aşamada ise “boş arsa değeri” yakınlardaki benzer arsa değerleri ile karşılaştırılarak nihai ekspertiz değeri bulunur.

Örneğin, 110 m2’lik bir konutun değerlemesi işleminin gerçekleştirildiğini düşünelim. Söz konusu konutun yapımını gerçekleştiren inşaat şirketi aynı bölgede faaliyetlerine devam etmektedir ve bu şirketin hesaplarına göre yeni yapılan konutların birim m2 maliyetleri 1210 TL’dır. Ancak, bu sefer inşa edilen binaların şömineleri ve kapalı garajları da bulunmaktadır ve ayrıca yakınlardaki bir göle bakmaktadırlar. Diğer taraftan civar emlakçilerden edinilen bilgiler çerçevesinde, değerlemesi yapılan evin arsasına benzer özelliklerdeki arsaların ortalama 25000 TL oldukları tespit edilmiştir. Yapılan araştırmalar neticesinde şöminenin 8000 TL’na, 40 m2’lik kapalı garajın ise m2’si 500 TL’sından 20000 TL’na mal olduğu tespit edilmiş, ayrıca manzara farkı için de 14000 TL’lık bir değer biçilmiştir. Bu durumda konutun değeri şu şekilde hesaplanacaktır.

(+) 110 m2 * 1210 TL 133 000 TL (Temel Yerine Koyma Maliyeti)
(+) Şömine 8000 TL İnşa maliyeti 141 000 TL
(+) 40 m2 garaj (m2 500 TL) 20000 TL
(+) Manzara farkı 14000 TL
Toplam Bina Değeri 175000 TL
(+) Arsa 25000 TL
Ekspertiz Değeri 200 000 TL

2.1.2. Maliyetlere Ayırma (unit-in place) Yaklaşımı 
Bu yöntemde gayrimenkulün inşa edilmesi sırasında yapılan harcamalar tek tek bulunur ve toplanarak gayrimenkul ün yeniden inşa maliyetine ulaşılır.
Örneğin, bir evin inşaatı sırasında yapılan harcamalar şu şekilde olsun:

(+) Hafriyat 7000 TL
(+) Beton 40000 TL
(+) Marangozluk 50000 TL
(+) Sıhhi Tesisat 15000TL
(+) Elektrik Tesisatı 16000 TL
Toplam 128 000 TL

Yukarıdaki rakamların toplamı (128 000 TL) evin yeniden inşa edilme maliyetidir. Ancak, nihai ekspertiz değerine ulaşmak için aşağıda bahsedilecek birikmiş amortisman tutarlarının, bu rakamdan düşülmesi gerekecektir.

2.1.3. Amortisman Tutarlarının Tespiti 
Birikmiş amortisman (aşınma/yıpranma payı) herhangi bir nedenden kaynaklanan değer kaybıdır. Birikmiş amortismanı hesaplamada en sık kullanılan yol, “Doğrusal Amortisman” yoludur. Bu yol, yeniden inşa etme maliyetinin ve binanın kalan ekonomik ömrünün bilindiği, değer düşüşünün her yıl sabit bir yüzdeyle ifade edildiği varsayımlarına dayanır. Bu amortisman hesaplama yönteminin zorluğu, binanın kalan ekonomik ömrünün objektif olarak tahmininde yatmaktadır. Bir binanın fiili yaşı “28” dendiğinde bunun aksine savunmak örneğin “30” demek ve bunu ispatlamak gerçekten zordur. Bu zorluk karşısında, daha objektif bir yöntem oları “Gözlemlenen Durum Yöntemi-The Observed Condition Method” geliştirilmiştir. Aşağıda, söz konusu iki yöntem ele alınmaktadır.

A) Doğrusal Amortisman 
Geriye kalan ekonomik ömrün tespitinde eksperler, titiz bir inceleme gerçekleştirmelidir. Bu inceleme sonucunda elde ettiği bulguları ise tecrübelerine dayanarak değerlendirmeli ve güvenilir bir tahmin yapmalıdır. Mevcut tecrübeler apartman dairelerinin ekonomik ömrünün yaklaşık 40 yıl olduğunu göstermektedir.
Bir konutun tahmini ekonomik ömrünün 40 yıl olduğunu varsayalım.
Doğrusal amortisman yöntemine göre yıllık amortisman oranı %2,5’tir (100/40). Ayrıca, bina bundan 20 yıl önce yapılmış olsun. Bu durumda, bu bina %50 (20*2,5) yıpranmış denebilir mi? Binanın “takvim yaşı”, önemli olmakla beraber, gerçekte yıprandığı süre anlamına gelen “fiili yaş” (effective age), bize nihai bir fikir verecektir. Fiili yaş ise konutun beklenen ömründe göstereceği yıpranmanın bir bölümünün bu süre zarfında yapılan tamirat ve yenilemelerle ortadan kaldırılıp kaldırılmamasına göre değişiklik gösterecektir. Örneğin, yapımından bu yana 20 yıl geçmiş olan bir ev için yapılan bakımın evi 10 yıl daha yeni hale getirdiğini düşünürsek, takvim yaşı 20 olan bu evin fiili yaşı hesaplamalarda 10 yıl olarak dikkate alınacaktır. Bu da o evin sadece %25 oranında yıpranmış olduğunu gösterir. (10*2,5=%25 ; 100-75=%25) Kısaca, kalan ekonomik ömrü, 30 yıldır diyebiliriz. (40-10=30).

Evin yukarıda bahsedilen iki metottan birisi ile bulunan amortisman öncesi değerinin, % 75’i alınarak bir gayrimenkule ilişkin değer tahminine ulaşılabilir. Yukarıdaki örnekteki, “Karşılaştırma Yöntemi” ile bulunan rakamı esas alırsak;
175 000 TL * 0.75= 131 250 TL evin arsa hariç şu anki değeri olacaktır.

B ) Gözlemlenen Durum Yöntemi (The Observed Condition Method) 
Gözlemlenen Durum Yöntemi (The Observed Condition Method)’nde, doğrusal amortisman yönteminden daha objektif bir tahminde bulunabilmek için, “birikmiş amortisman” parçalara ayrılır ve bunların değerleri ayrı ayrı tespit edilir.
Bu yöntemde, “birikmiş amortisman” aşağıdaki parçalara ayrılır:
(1) Fiziki yıpranma
(a) Düzeltilebilir unsurlar
(b) Düzeltilemeyecek unsurlar
(2) İşlevsel Yıpranma
(a) Düzeltilebilir unsurlar
(b) Düzeltilemeyecek unsurlar
(3) Sosyo-ekonomik yıpranma

1) Fiziki Yıpranma: Fiziki yıpranma, bir binadaki bozulmalar, doğal aşınmalar gibi unsurlardan oluşur. Çatının akması, boyanın çatlayıp dökülmesi, doğramanın zayıflaması gibi örneklerde olduğu gibi. Eksper, bu tür yıpranma belirtilerini dikkatle incelemelidir.

Fiziki yıpranmanın düzeltilebilir unsurları, herkesin görebileceği ve matematiksel olarak ölçülebilir unsurlardır. Örneğin, yapılan bir incelemede şu hususlar tespit edilmiştir:
(+) Tavanın Yenilenmesi: 6 500
(+) Dış Cephenin Boyanması 3 600
(+) Mutfak Zemininin Yenilenmesi 1 000
TOPLAM 11 100 TL

Fiziki yıpranmanın düzeltilemeyen unsurları ise, eksperin değerlendirmesine göre düzeltilmesi teknik olarak çok zor ve ekonomik olarak uygun olmayan unsurlardır. Genellikle bunlar, binanın ana iskeletinde ya da temelinde oluşan doğal bozulmalardır. Örneğin temelin eğilmeye başlaması.

Düzeltilemeyecek fiziki yıpranmanın ölçülmesi öznel bir değerlendirmeye dayanmaktadır. Yurtdışında genellikle, meydana gelen toplam yıpranmanın binanın fiili yaşına paralel olarak amortize edilmesi şeklinde bir yöntem uygulanır. Örneğin, bir evin ekonomik ömrünün 40 yıl olduğunu varsayalım. Binanın yapımı üzerinden 20 yıl geçmiş olmasına rağmen, eksperin binanın fiili yaşını 10 yıl olarak ele aldığını düşünelim. Binanın yeniden yapım maliyeti ise 130 000 TL olsun. Yıpranmış temel ve kirişlerin yeniden inşa edilmelerinin maliyeti ise toplam maliyetin % 20’sini oluştursun.
Bu durumda; Fiziki yıpranmanın “düzeltilemeyecek kısım maliyeti” şu şekilde hesaplanır: 130 000 * 0.20 = 26 000 TL
10 yıl fiili yaş / 40 yıl ekonomik ömür * 26 000TL = ¼ 26000 TL = 6 500 TL

2) İşlevsel Yıpranma: Bu kavramla, gayrimenkule olan talepte tasarım, inşaat tarzı-mimari tasarım vb. sebeplerle ortaya çıkan azalma kastedilmektedir. Bu değişiklikler, bir gayrimenkulün daha az talep edilmesine yol açar. Gayrimenkul sahibi, işlevsel yıpranma üzerinde fiziki yıpranmada olduğundan daha az kontrole sahiptir. Örneğin, gayrimenkul sahibinin mimari tasarımlardaki değişimler üzerinde hiçbir kontrolü olamaz; ancak binadaki fiziksel yıpranmalar tamir ettirilebilir. Bir ev fiziken sağlam görünebilir; ancak banyonun veya mutfağın eski tarz olması, o eve olan talebi azaltacaktır.

Bir gayrimenkulün yenilenebilecek, ancak günün şartlarına göre demode olmuş kısımları, düzeltilebilir işlevsel yıpranmadır. İşlevsel yıpranmanın düzeltilebilir kısmının getireceği maliyet, demode olan unsurların ne dereceye kadar modernize edilebileceğine bağlıdır. Örneğin eski bir banyonun yenilenmesinde olduğu gibi. Banyonun fiziki olarak yıpranmadığını, bu sebeple fiziki yıpranmanın bir öğesi olarak ele alınmamış olduğunu varsayalım. Banyonun yenilenmesi için ise 8000 TL gerekiyor olsun. Bu durumda düzeltilebilir işlevsel yıpranma maliyeti 8000TL olacaktır.

Düzeltilemeyen işlevsel yıpranma ise, düzeltilmesi ekonomik olmayan değer düşüklüğünü kastetmektedir. Aşırı yüksek ya da basık bir tavan, düzeltilemeyen fonksiyonel yıpranmanın örneğidir. Bu unsur, genellikle şu iki yoldan biriyle fiyatlandırılır:

a) Aylık kira gelirindeki düşüş: Örneğin, standartlara uygun bir tavana sahip karşılaştırılabilir bir evin ayda 150 TL daha fazla kira getirdiğini varsayalım. Bu rakam, Brüt Aylık Gelir Çarpanı (bir konutun ömrü boyunca elde edeceği varsayımsal “aylık kira” sayısı) ile çarpılarak düzeltilemeyen işlevsel yıpranma bulunacaktır. Brüt Aylık Gelir Çarpanı 100 ise;
100 * 150 TL = 15000 TL düzeltilemeyen işlevsel yıpranmadır.

b) Satış değerindeki düşüş: Bu ise çok daha öznel bir ölçüttür. Eksper, düzeltilemeyen işlevsel yıpranma olarak, yenilenme maliyetinin belirli bir yüzdesini alır. Örneğin, kötü bir zemin planlamasının yenileme maliyeti 13 000 TL olsun. Eksper, satış değeri düşüklüğünü % 10 olarak belirlerse;
13000 * 0.10 = 1 300 TL düzeltilemeyen işlevsel yıpranmadır.

3) Sosyo-ekonomik Yıpranma: Sosyo-ekonomik yıpranma, gayrimenkulün sosyal ve/veya ekonomik etkenler sebebiyle istenebilirliğinin ve kullanışlılığının azalmasıdır. Gayrimenkul sahibinin fiziki ve işlevsel yıpranma üzerinde az ya da çok bir inisiyatifi olsa da, sosyo-ekonomik yıpranma üzerinde bir kontrolü yoktur. Bu kavram, çevredeki değişimle ilgilidir ve bu durum gayrimenkullerin değer düşmesinin en önemli sebebidir. Değer düşüşüne yol açan genellikle “dışsal” bir etkendir. Çevrenin özelliklerini kaybetmesine yol açan bir sebep veya çevrede gayrimenkulün amacına uygun olarak kullanılmasıyla bağdaşmayacak şartların oluşmasından doğar. Örneğin,
bir yerleşim bölgesinden otoyol geçmesiyle trafik gürültüsü sorunu ortaya çıkabilir. Bu ise sosyo-ekonomik yıpranma sonucunda konutların değerinin düşmesine yol açacaktır.

Sosyo-ekonomik yıpranma, gayrimenkul sahibinin iradesi dışında olan sebeplerden kaynaklandığı için düzeltilemeyecek bir faktör olarak ele alınır. Örneğin, Concorde uçaklarının Kennedy Havaalanı’na inmesi sonucunda çevredeki gayrimenkullerin değerinde önemli düşüşler görülmüştür. Sosyo-ekonomik yıpranma da, kira geliri kaybıyla ölçülebilir. Aylık kira gelirinde 150 TL düşüş bulunduğunu ve “Brüt Aylık Gelir Çarpanı”nın 100 olduğunu varsayalım.

100 * 150 =15000 TL düzeltilemeyen ekonomik yıpranma olacaktır.

2.2. Piyasa Değeri Yaklaşımı 
Konut değerlemesinde, üç yaklaşım içinde en güvenilir olanı piyasa değeri yaklaşımıdır. Burada önemli nokta karşılaştırılabilir gayrimenkullerin satış değerlerinin bulunmasıdır. Karşılaştırılabilir gayrimenkullerin satış fiyatları da farklılık gösterir; çünkü gayrimenkul piyasası mükemmel işleyen bir piyasa değildir. Bu yüzden gayrimenkulleri değerlerken, aşağıdaki örnekteki gibi farkları ortadan kaldırabilmek için birtakım düzeltmeler yapılması gerekmektedir.

Zaman düzeltmesi: Gayrimenkulün değerinde, satışların gerçekleştiği tarihlerin farklı olmasından kaynaklanan enflasyonist etkinin giderilmesidir. Örnekte, yıllık enflasyon oranı %12 olarak dikkate alınmıştır
Arsa büyüklüğü için fiyat düzeltmesi: Arsa büyüklükleri arasındaki farklılığın fiyatlara yansıtılmasıdır. Arsadaki birim m2 fiyat farklılığının, cari piyasa koşulları çerçevesinde 210 TL olduğu varsayılmıştır.
Kullanım Alanı için Fiyat Düzeltmesi: Konutların kullanım alanı arasındaki farklılığın fiyatlara yansıtılması işlemidir. Burada birim m2 fiyat farklılığının, cari piyasa koşulları çerçevesinde 1000 TL olduğu varsayılmıştır.
Çevre Düzenlemesi (peyzaj) Değeri için Fiyat Düzeltmesi: Konutların içinde bulunduğu çevre düzenlemesi faklılıklarının fiyatlara yansıtılmasıdır.

Bu yöntem, bize değerleyeceğimiz konutun fiyat aralığının yaklaşık olarak 164 000-211 000 TL aralığında olacağı hakkında bir fikir vermektedir. Ancak, unutulmamalıdır ki düzeltilecek etkenlerin gerek nicelik gerekse nitelik olarak farkı bize değerlemede daha farklı bir aralık verebilir.

2.3. Nakit Akışı (Gelir) Yaklaşımı 
Bu yaklaşımda, brüt aylık çarpan kullanılarak, konutun değeri brüt aylık kiranın bir “çarpımı” olarak bulunur. Öncelikle karşılaştırılabilir konutların aylık kira ve satış fiyatlarına ilişkin bilgiler temin edilmektedir. Daha sonra ise satış fiyatı, kira tutarına bölünerek “çarpan” bulunmaktadır. Örneğin bir konutun satış fiyatı 180 000 TL, aylık kirası da 900 TL olsun.
Bu durumda;
Çarpan = 180 000 TL/900 TL =200
Yine bazı karşılaştırılabilir satışlara bakarak eksper hangi konutun kendine göre karşılaştırmaya en uygun olduğuna karar verir. Örneğin, değerleme yapılan konutun ayda 1000 TL’ye kiralanabileceği varsayarsak; 1000*çarpan= değerleme yapılan gayrimenkulün yaklaşık satış fiyatı olmaktadır.

Kullanışlı olmasına rağmen, brüt aylık çarpanın dezavantajları da vardır. Bunları şu şekilde sıralayabiliriz:

1. Hesaplamalarda net gelir yerine brüt gelir esas alınmaktadır. Yönetim ve bakım maliyetleri göz ardı edilmektedir.
2. Tüm gayrimenkuller için emlak vergisi, ısıtma gideri vb. giderlerin aynı olduğu varsayılmaktadır.
3. Gayrimenkullerin kalan ekonomik ömürlerinin eşit olduğu varsayımı vardır.
4. 100000 -300000 TL arasındaki bir fiyat aralığında satılan evler için, çarpan anlamlı olabilir; ancak 500000-900000 TL arasında satılan evlerin değerlemesinde çarpanın kullanımı sorun yaratabilir. Çünkü bu fiyatlardan satılan evler için referans bir kira piyasası bulunmamaktadır.

2.4. Gayrimenkulün Nihai Değerinin Tespiti 
Eksperin yukarıdaki üç yaklaşımı da kullanarak aşağıdaki sonuçlara ulaştığını varsayalım:
– Maliyet Yaklaşımı 225 000 TL
– Piyasa Yaklaşımı 250000 TL
– Nakit Akışı Yaklaşımı 200000 TL

Eksperin bu sonuçlardan hangisini tercih edeceği konusunda ise literatürde ağır basan görüşe göre, tek bir yaklaşım yerine, bu üç yaklaşım neticesinde elde edilen sonuçların bir arada değerlendirmesi daha uygundur. Ancak, değerleme yapılan zamana ve dışsal faktörlere göre, bir yaklaşıma diğerlerinden daha fazla ağırlık vermek gerekebilir ki, bu da eksperin değerlendirmesine bırakılmış bir husustur

Kaynak : AyvalıkSedefEmlak



O bir eksper O bir canlı O bir sektör sevdalısı İşte karşınızda EksperMedia