Gayrimenkulde Değer Türleri Nelerdir ?

Murat Ergin Akademi - Gayrimenkul Eğitim Sitesi

Bilindiği üzere gayrimenkul piyasasında çok sayıda değer kavramı bulunmaktadır.

Bu değerlerden bazıları;

  • İpotek Değeri
  • Sigorta Değeri
  • Pazar Değeri
  • Kurtarılabilir Değer
  • Yatırım Değeri
  • Getiri Değeri
  • Vergi Değeri
  • Tasfiye Değeri
  • Acil Satış Değeri

bunlara daha onlarca değer eklenebilir. Piyasa işlem yaparken bu değerler nasıl birbirinden ayrılır yada hangi değere göre yatırımları yönlendirmemiz gerekmektedir. Bu gibi soruların cevabını bulabilmek için öncelikle yukarıdaki bazı kavramların açıklamasını yapalım.

İpotek Değeri: Değerleme Uzmanı’nın, mülkün uzun vadede kullanılabilecek özelliklerini, normal, yerel pazar koşullarını mülkün mevcut ve uygun alternatif kullanımlarını hesaba katarak gelecekteki pazarlanabilirliğini basiretli bir şekilde değerleyip tespit ettiği değerdir.

Sigorta Değeri: Yapı yapım maliyetini karşılamak amacıyla belirtilen alan ile yapı yaklaşık birim maliyetlerinin çarpılması ile ulaşılan değerdir. Yapı yapım metre kare maliyeti aşağıda örnek olarak verilmiştir.

Pazar Değeri: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.

Aşağıdaki şekilde gayrimenkul değerleme standartlarında pazar değerinin konumu gözükmektedir.

Standartların yapısı

Kurtarılabilir Değer: Arazi dışındaki bir varlığın, özel tamirat veya uyarlama yaparak kullanmaya devam etmekten çok, içerdiği malzeme için elden çıkarılma değeridir. Bu değer, elden çıkarma maliyetlerini içeren brüt veya bu maliyetleri içermeyen net değer olarak verilebilir ve ikinci durumda paraya çevrilebilir net değere eşit olabilir. Her durumda, değere dahil edilen veya dışında tutulan unsurlar belirtilmelidir.

Yatırım Değeri: Bir mülkün belirli bir yatırımcı veya yatırımcılar grubu için, belirlenmiş yatırım hedefleri doğrultusunda ifade ettiği değerdir.

=> PAZAR DEĞERİ DIŞINDA DEĞERLER AŞAĞIDAKİ TABLODA GÖSTERİLMİŞTİR <=

Pazar değeri unsurlar

Vergi Değeri: Bir mülkün vergi değeri, ilgili yasalarda yer alan tanımları esas alan değeridir.

Genel olarak vergi değeri piyasa rayiç değeri ile eş olduğu belirtilse de bazı durumlarda oldukça fazla farklılıklar göstermektedir. Örneğin bir dairenin emlak rayiç değeri 60.000 TL iken piyasa değeri 150.000 TL olabiliyor.

Gayrimenkul’de çok sayıda vergi ve harç türü bulunmaktadır. Bunların başlıcalarını sıralamak gerekirse;

  • Emlak Vergisi
  • Tapu ve Kadastro Harçları
  • Gelir Vergisi
  • Kurumlar Vergisi
  • Çevre ve Temizlik Vergisi
  • Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Ait Katkı Payı
  • Katma Değer Vergisi (KDV) – inşaat işlemlerinde
  • Değer Artış Kazancı Vergisidir.

Tasfiye Değeri: Pazar Değeri tanımının gerektirdiği pazarlama süresine göre çok kısa bir zaman içerisinde bir mülkün satışından makul olarak elde edilebilecek tutardır.

Bu değerler piyasa şartlarına oluşan ve ihtiyaca göre belirlenen değer türleridir. Ülkemizde belirlenen değerlerde daha homojen bir yapının oluşması gerekmektedir.

  • Örneğin devlet kurumları tarafından belirlenen değer ile piyasa değerleri çoğu zaman uyuşmamaktadır.
  • Ayrıca arsa değeri + yapı maliyetlerinin her bina için ayrı ayrı gösterileceği ulusal bir değerleme sisteminin kurulması gerekmektedir.
  • Finansal hesaplamaların oldukça yetersiz olduğu ve gayrimenkul değer artışlarının borsaya aktarılamadığı günümüz sisteminde önümüzde oldukça uzun bir yol bulunmaktadır.

Muraterginakademi.com

Murat Ergin

Kaynak ve Tam Hali için TIKLAYINIZ

Puanlama

  • 9
  • 6
  • 5
  • 0
  • 8
  • 5.6

    Puan



O bir eksper O bir canlı O bir sektör sevdalısı İşte karşınızda EksperMedia