Değerleme Şirketi Kurulurken; Önder Neşeli ‘ yazdı

  • Lisanslı değerleme uzmanı Önder Neşeli ‘ nin kaleminden Gayrimenkul Değerleme A.Ş firması olarak kurulduktan sonraki, başlangıç ve devam eden yüklerini öğreneceksiniz. Bu yükler bir kısmın, bir kısmı olarak da adlandırılabilir. Çünkü bunlar ile bitmediğini üstüne basa basa belirtiriz

Lisanslı Değerleme Uzmanı Önder Neşeli

Çoğu çözüm ortağının hayalinde lisanslı bir şirket kurmak vardır. Size Lisanslı bir şirket sahibi olarak böyle bir işe kalkıştığınızda başınıza gelecek dertleri sırası ile yazacağım. Böylece gardınızı alarak dalarsınız. Öncelikle burada anlatacaklarım tamamen yasal yolların takip edilmesi durumunda geçerlidir. Ancak “ben işimi bilirim” derseniz bu yazıyı hiç okumayın derim.

Şirketinizde 6 adet değerleme uzmanı barındırmanız gerekiyor. Bunlardan ikisi şirket kurucu ortağı olup, 4 tanesi çalışan olabilir veya hepsi ortak olabilir. Bunun ikisinin de ayrı maliyet hesapları vardır. Her şekilde bu 6 uzmanın şirkete maliyeti ortadadır. Kaldı ki bunlardan biri yönetim kurulu üyesi olacak ama hiçbir işe karışmayacaktır. Bunun görevi şirkette usulsüz raporlama yapılıp yapılmadığını kontrol edip senede bir defa bunu raporlayarak BDDK ya bildirmektir. Bu arkadaşa “Kalite Kontrol Güvence Sistemi Sorumlusu” adını veriyoruz. Bunun lisanslı olma şartı yoktur ama 4 yıl deneyimli olma şartı vardır. Raporlama yapması göreve çıkması yasaktır. Lisanslı olanı makbuldür. (Bizde öyle)

Şirketi kurabilmeniz için ödenmiş sermayenizin 260.000 TL olması gerekir. Bu şu anlamı taşımaktadır. Bir banka şubesinde 260.000 TL niz olacak ve bunu ispatlayarak sermayenize koyacaksınız. Diyelim ki böyle bir paranız yok ve kredi alıp hesaba para koymayı ve lisans aldıktan sonra krediyi kapatmayı düşündünüz. Dolayısı ile bankada da hesabınız kalmayacak. Ancak A.Ş. ler öyle bakkal hesabı gibi düşünerek işletilmiyor. Ayrı bir tüzel kişilikleri var. 260.000 TL yi geri çekip krediyi ödediğiniz anda, şirket hesabından kendi zimmetinize para geçirmiş sayılıyorsunuz ve Devlet bunu sizden faiziyle birlikte geri koymanızı istiyor. Çünkü şirkete koyduğunuz para kendi paranız da olsa artık şirketin malı oluyor. Bu paraya dokunduğunuz zaman faizini ödemek zorundasınız. Ancak bu parayı gerçekten şirket için harcar, bilgisayarlar, mobilyalar vs. alırsanız diyeceğim yok. Fakat sakın sahte faturalar vs. temin ederek bu parayı içlemeye çalışmayın. Maliye denetçileri nerede ne yapılabileceğini çok iyi bildiklerinden ellerine düşerseniz gerçekten acırım.

Lisanslılarla anlaştınız, SPK belgelerini temin edip (Bu çok zor bir süreçtir) para da bulduktan sonra lisansı aldınız diyelim.  Şirketiniz Lisans alsa da TDUB ne üye olması şarttır. 2015 fiyatlarına göre 10.000 TL birliğe katılım parası ödemek zorunluluğu vardır. Ayrıca şirket ortağı Lisanslılar da dâhil tüm lisanslılar 400’er TL aidat yatırmak zorundadır. Daha sonra şirket aidatı ödemeleri başlar (2015 için 4.000 TL)

SPK Lisansı almanız yetmez. Bir de BDDK Lisansı alamazsanız Bankalardan iş almayı unutun. BDDK nın standartları da farklıdır. Öyle ufak tefek bir daire tutup da iş yerimiz burası diyemezsiniz. Arşiviniz, Toplantı odanız, çelik dolaplarınız vs. olması gerekir. Çünkü gerek SPK gerek BDDK Lisans verdikleri şirketlerin belli bir standardın üstünde olmasını beklemektedir. Kendi açılarından haklıdırlar. Bunun maliyeti adamına göre değişir. En iyisi baştan güzel ve büyük bir ofis tutun ki çifte taşınma masrafı yapmayın.

Artık işleri Excell de falan da takip edemezsiniz iyi bir takip Programı almak zorundasınız. Bunun bedeli de yaklaşık 15-20.000 TL aralığında.

Oh ne güzel, ofisi tuttunuz, lisansınızda geldi. Hoş lisanslar gelene kadar hiçbir iş bağlayamadınız, aylarca boş yere maaşlar kira vs. ödediniz ama helal olsun. Lisanların ikisini de aldınız ya. Derken birkaç gün sonra postacı bir ihtarname ile geliverir. Türkiye Barolar Birliği 250.000 TL üzerinde sermayesi olan bir şirket olduğunuz için bünyenizde bir avukat tutmanız veya bir avukatla asgari baro ücretleri standartlarında bir sözleşme yapmanızı aksi durumda her yıl bu bedel tutarında ceza ödemek zorunda kalacağınızı haber vermektedir. Bizim lisanslı ortaklarımızdan biri avukatımız olduğu için bundan sıyırmıştık. Diğerleri ne yapar bilemem.

Derken Bankalarla görüşmeler başlar. Sizin yakından tanıdığınız Bankacı arkadaşlarınız birden değişiverirler. Anlaşmalar Yönetim Kurulu Kararına bağlıdır, ellerinden bir şey gelmemektedir. Personel sayınız onların istediği asgari standartların altındadır, Daha önce başvurmuş şirketler sıradadır vs. Bir de bakarsınız ki iş almak Aslanın ağzından lokma almaktan zor. Moral bozukluğu da bu Banka ziyaretleri ile birlikte başlar.

İkinci bir sıkıntı çalışan personelinizin meslek grubudur. Şayet lisanslı değilse ve mimar, mühendis de değilse her banka için çalışamaz. Yani tecrübeli olması yetmez. Çözüm ortaklarınız dâhil adam gibi adam olmalıdır ki Bankalardan iş alabilesiniz. Allahtan Bizim kadro olduğu gibi mimar mühendis de bu işlerde fazla zorlanmıyoruz. Ancak böyle eleman bulundurmanın da maliyetini unutmayın. Bu zamanda belli tecrübeye sahip bu meslek grupları zaten para kazanabiliyor.

Bu arada bir ihtarname daha gelir. Bu da Windows işletim sistemi avukatlarından gelmektedir. Kullandığınız tüm programların (Microsoft Office, resim küçültme, zipleme vs. tüm programlar) lisans sözleşme numaralarını talep etmekte, şayet lisansları yoksa lisans almanız için 1 ay süre tanımaktadırlar. Limited şirketken veya şahıs şirketi iken aldırmadan kullandığınız programlara artık lisans almanız gerekmektedir çünkü A.Ş. ler takip edilmektedir. Şayet bu süre içinde lisansları almazsanız ofisinizde tespite gelinecek ve inanılmaz cezalar yazılacaktır. Paşa paşa Dünya para bayılıp, lisanslı programları alırsınız. (Bu ihtarnameler herkesin başına geliyor mu bilmem. Ama ben başımızdan geçenleri anlatıyorum) Bu arada dijital imzalar, kayıtlı elektronik postalar (kep), güvenlikli web sitesi zorunluluğu gibi bir sürü şart koşulan ıvır zıvıra paralarınız gider.

Nihayet bir Banka sizinle çalışabileceğini söyler. Ancak doldurmanız için yolladığı başvuru formunda “Mesleki Sorumluluk Sigortası” denen bir musibet vardır. Bunu sağlamanız gerekiyordur. Teklifler alır, inceler bakarsınız ki başınız derde girerse hiçbir şekilde karışmayacaklarını açık açık yazıyorlar. Yalnız başınıza olsanız asla imzalamayacağınız bu sözleşmeleri sırf Bankalar şart koştukları için imzalarsınız. Risk miktarına göre senelik 10.000 TL den 60.000 TL ye kadar skalası olan ödemeden canınızı az acıtacak bir miktar üzerinde anlaşıp ödemeyi yapar, sigortalanırsınız. Ancak biliniz ki bir raporunuzdaki hata yüzünden Banka sizden zararını talep ederse, sigortanız bu parayı ödemeyecektir.

Ha sahi bir de bu vardı. Çözüm ortağı olarak salla parti günde 3 rapor yazıp paranın %50 sini alırken “işi ben yaptım, şirket geriye kalan %50 yi elini kolunu sallayıp lüpletiyor” diye düşünüyordunuz ya, artık durum değişti. Gelen raporlar için ofiste çok tecrübeli kontrol elemanları bulundurmak zorundasınız. Çünkü gelen raporlar adeta ofiste baştan yazılmak zorunda kalacak. Aksi durumda iki günde işinizi kestikleri gibi bir de tazminatla uğraşırsınız. Üstelik bir de “Teminat Mektubu” kısmı var ki onu hiç sormayın. İtiraz hakkınız yok. Teminat mektubu veremeden iş alamıyor, teminat mektubu alabilmek için evinizi ipotek ettiriyorsunuz. Tabi komisyonu da biraz acıtıyor. Bu maalesef böyle. Çok mu ajitasyon yapıyor gözüküyorum. O zaman bir de bunu okuyun;

Şirketinizi her yıl SPK lisanslı bir denetim firmasına denetletmek zorundasınız. Bunun ücreti 10-15.000 TL civarında. Bu da enayi parası. Çünkü zaten faturaları Bankalara ve Halka açık şirketlere kesiyorsunuz. Onlar zaten denetleniyorken sizin illegal bir işlem yapmanız mümkün değil. Üstelik muhasebeciniz siz AŞ. olduktan sonra fiyatını dörde katladı. Çünkü AŞ. ler için daha azına defter tutması yasak. Bu muhasebe işi çok fazla mı masraflı oldu ne. Hele bir de şube bazında iş yapan bir Banka ile çalışmaya başlarsanız her faturayı ayrı kesmek için bir de iç muhasebeci tutacaksınız, haberiniz olsun.

Bitti mi, hayır bitmedi. Bir de takbis belası var. Çözüm ortağıyken kolaydı. Takbisi alıp size yolluyorlardı. Şimdi siz almak zorundasınız. Bankalardan o kadar yetersiz okunaksız tapu vs. geliyor ki aldığınız takbis çıktılarının %5-10 arası firesi oluyor. Yani yanlış takbis çıktısı alınıyor. Ayrıca sırf bunun için bir eleman tutmanız yetiyor bir de bu fireleri cepten ödüyorsunuz. Üstelik TDUB 2015 yılı içinde takbis çıktılarından kendine kesinti yapacağını olağan kurulda açıkladı. Yani işiniz iş.

Ama sizi asıl bitirecek olan şey Bankaların ödemeleri. Maalesef hiçbir Banka kabul etmese de ödemeler iki ay geriden gelir. Operasyon zanneder ki faturaları onaylayınca paralar şirketlere ödeniyor. Maalesef muhasebe bunları ödemeyi nedense kendine yediremez. Siz bu arada tüm çözüm ortaklarının parasını, yol ve harç bedellerini ödersiniz. Ne kadar çok iş yaparsanız o kadar çok ödersiniz.  (Çözüm ortaklarının parasını da 2 ay sonra ödeyen şirketler varmış. Biz şapadanak öderiz. Yeter ki paramız olsun) Sonunda maaşlara para kalmaz, kredi alır maaş ödersiniz. Bu arada kriterlere uygun personel bulmanız nerede ise imkânsızdır. Alır yetiştirirsiniz, ya çözüm ortağı olacağım diye işten ayrılır, ya başka firmaya kontrol elemanı gider. Yetişmişini almaya gücünüz yetmez. Çünkü alınan ücret bellidir, harcanan emek ve para belli.

Diyelim işleriniz yoluna girdi ve nihayet kazanmaya başladınız. Şirketiniz ilk defa bir ayda 20.000 TL kar etti. Aman sakın ha o paraya dokunmayın. Zira o şirketin parası sizin değil. Şirket sizin de olsa o paraya dokunamazsınız. Sene sonunu bekleyeceksiniz, sene sonunda vergisini vererek tüm hissedarlara “kar payı” olarak dağıtacaksınız. Bir miktarını yönetim kurulundakiler “huzur hakkı” olarak alabilirler ya da yönetici olarak sigortalanmışsa maaş olarak alabilirler ama bunların da şartı şurtu var. Örneğin Huzur hakkı olağan kurulda tespit edilir. Öyle kafana göre alamazsın falan.

Kısaca arkadaşlar Lisanslı şirket olmadan önce bir AŞ. nedir, nasıl işler onu çok iyi bilmeniz gerekiyor. Biz bu yollardan yıllar önce geçtik. Yıllarca şahıs şirketi, sonra Ltd. Şti. ardından Lisanslı bir AŞ, ardından bir başka Lisanslı AŞ. kurunca kaşarlandık. Artık fırtınalar rüzgâr gibi geliyor. Personelimiz yıllardır bizimle beraber, çözüm ortaklarımız sorumluluklarını bilir durumda ama şu anda sıfırdan başlayacak olsam asla lisanslı bir şirket kurmam. Cumartesi günkü TDUB kurulunda (27,12,2014) yeni lisanslı şirket kurmuş bir arkadaş 10.000 TL ödemenin kendilerini çok zorlayacağını açıkladığında içim acıdı. Çünkü bu daha hiçbir şey değil. Sadece başlangıç. Daha yazmadığım o kadar çok şey var ki okumaya mecaliniz kalmaz.

Örneğin Çözüm ortağıyken iadesini aldığınız KDV nin yarısını AŞ. olunca Devlete peşin verdiğinizden alamazsınız. KDV alacaklı şirket olarak ortada dolanır durursunuz. Veya Bankalardan biri faturanızı kaybedip süresi geçtikten sonra “kusura bakmayın ödemeyeceğim, kazandıklarınıza sayın” dediğinde mahkemeye veremezsiniz. Çünkü bu diğer Bankalarla da işinizin kesilmesi anlamı taşır vs. (Bunlar hep olan işler)

Ancak tüm bu olumsuzluklara rağmen özellikle lisanslı şirket bulunmayan iş hacmi geniş şehirlerde şirket kurulması gerektiğine inanıyorum. Bu şirketler iyi ve doğru iş yaparlarsa kazanırlar. Yeter ki bilgi ve nakit sermayeleri olsun.

Hepinize bol kazançlar dilerim.

Archi Gayrimenkul Değerleme A.Ş

Ö. Önder Neşeli.

Bir Gayrimenkul Değerleme Firmasının Resmi Kurulduktan Sonraki Yükleri

Yazı yalnızca Ekspermedia ' da bulunmaktadır. 
Yazının kullanılabilmesi için İlgilisi 'nden izin alınması gerekmektedir.

Puanlama

  • 10
  • 10
  • 9
  • 0
  • 9
  • 7.6

    Puan



O bir eksper O bir canlı O bir sektör sevdalısı İşte karşınızda EksperMedia