Kentsel Dönüşüm 15 Yıl Sektörün Ana İş Kolu Olacak

Eva Gayrimenkul Değerleme

Levent Üzümcüoğlu: Kentsel Dönüşüm 15 Yıl Sektörün Ana İş Kolu Olacak

EVA Gayrimenkul Değerleme’nin yeni kurduğu Kentsel Dönüşüm Departman’nın müdürlüğüne gelen Levent Üzümcüoğlu kentsel dönüşümü değerlendirdi. Toplamda 13-15 milyon civarında konutun yenilenmesinin gerekebileceğini belirten Üzümcüoğlu, “Kentsel dönüşüm, yaklaşık 15 yıl boyunca Türkiye inşaat sektörünün ana iş kolu olacak” dedi.

Türkiye’nin en önemli gayrimenkul değerleme firmalarından EVA Gayrimenkul Değerleme’nin, Türkiye’de ilk olarak gerçekleştirdiği Kentsel Dönüşüm Departmanı’nın çiçeği burnunda müdürü Levent Üzümcüoğlu, kentsel dönüşüm konusunda Emlakrotasi.com’un sorularını yanıtladı. Kentsel dönüşüm sürecinin iyi planlandığı takdirde daha iyi ve hızlı verim alınacağını savunan Üzümcüoğlu, hükümetin 2023 yılına kadar 6,5 milyon konutun yenilenmesi gibi bir hedefinin olduğunu, ancak bu sayının toplamda 13-15 milyon olabileceğini belirtti.

Kentsel dönüşümün özet geçmişini anlatır mısınız?

Ülkemizde, Kentsel Dönüşüm hareketi resmi olarak 16.05.2012 tarihli 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile başlamış oldu. Bu tarihten önce yerel yönetimlerin kendi gayretleriyle Kentsel Dönüşüm’e yönelik bazı uygulamalar yapılmaya çalışıldı. İstanbul Fikirtepe örneği gibi. O zaman ki mevcut kanun ve yönetmelikler ile bu hareket tam manasıyla hayata geçirilemedi. 6306 Sayılı Kanun ile kentsel dönüşümün önü açılmış oldu.

Bürokrasi hızlanmalı

Kentsel dönüşüm sizce şimdiye kadar nasıl ilerliyor?

6306 Sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesinin üzerinden yaklaşık 2,5 yıl geçti. Hükümetin hedefi 2023 yılına kadar yaklaşık 6.5 milyon konutun kanun kapsamında yenilenmesidir. Bu süre zarfında Bakanlar Kurulu kararıyla 37 ilde 106 bölge riskli alan ilan edildi, 156 bölge riskli alan teklifi de değerlendirilme aşamasında. Bugüne kadar yıkılan bina ve bağımsız bölümlerin %52’si İstanbul’da gerçekleşti. Kentsel Dönüşüm sürecinin biraz yavaş ilerlediği söylenebilir. Bunun başta gelen sebeplerini; mülk sahiplerinin hem kendi aralarında hem de müteahhitlerle olan uzlaşma konusunun oldukça uzun sürmesi, hak sahipliliği konusunda yaşanan sıkıntılar, birçok bölgede özellikle bireysel bina yenilemelerinde yürürlükteki imar durumlarına göre bağımsız bölümlerin küçülmesi, arsa payları arasındaki uyumsuzluklar gibi sıralayabiliriz. Bürokrasinin de biraz daha hızlanması gerekmekte.

Ada bazlı dönüşüme geçmeliyiz

Kentsel dönüşüm Türkiye’de, özellikle de İstanbul’da daha çok “Bina yenileme” şeklinde uygulanıyor. Bunun avantajları ve sakıncaları nelerdir?

Türkiye’de ve de özellikle İstanbul’da Kentsel Dönüşüm daha çok Bina Yenileme şeklinde gerçekleşmektedir. Bunun müteahhitler için tek avantajı daha az mülk sahibiyle daha hızlı yol almak şeklinde yorumlayabiliriz. Bina Yenileme ile ancak eski binanın yerine yenisini yapabiliyoruz. Fakat Kentsel Dönüşümün asıl amacı; insanların daha yaşanabilir şehirlerde yaşamasını sağlamak olmalı. Sosyal alanlarıyla, parklarıyla, ulaşım sorunun daha az yaşandığı, betonlaşmanın daha az hissedildiği alanlar yaratılmalı. Bunu da ancak tek tek bina bazında değil, yapı adaları içinde kalan parsellerin birleştirilmesiyle yaratabiliriz. 6306 Sayılı Kanun’da bana göre eksik kalan kısım budur. Diğer konularda olduğu gibi bu konuda da birtakım yaptırımlar yapılabilirdi. Örneğin; birleşme yoluyla oluşacak alanlarda belli büyüklüklere göre kademeli imar artışları sağlanabilirdi.

Kentsel dönüşümle ilgili eleştirileri (Sadece bina yenileniyor, rant kapısı yapıldı, insanlar yerlerinden ediliyor… v.b.) nasıl değerlendiriyorsunuz? Eleştirilen bu noktaları düzeltmek için neler yapılması gerekir?

Yukarıda da bahsettiğimiz gibi yapılan uygulama çoğunlukla bina yenilenmesi şeklinde gerçekleşiyor. İstanbul’da bazı ilçelerde riskli alan ilan edilen yerlerde uygulamalar, Kentsel dönüşüm mantığına daha yakın bir şekilde gerçekleşiyor.

Rantı mülk sahibi de elde ediyor

Rant kapısı yapıldı şeklinde bir algı var tabii ki. Kentsel dönüşümü elindeki mevcut imkanlarla devletin yapması hem çok zor hem de oldukça uzun sürecek bir süreç ki bunu Devlet’in dahi yapması durumunda maliyetleri mülk sahiplerinin karşılaması gerekecek. Burada aslında mülk sahipleri de müteahhitler de kendilerine kazanç sağlıyor. Bugün İstanbul’da Kadıköy İlçesinde 400-450 bin TL’ye eski bir daire alınabiliyor. Bu binanın yıkılıp yenilenmesi durumunda daire eskiye göre küçülmesine rağmen 600-650 bin TL’ye alıcı bulabiliyor. Bu durumda mülk sahibi de evi yenilendiği için bir rant sağlamış olmuyor mu? Burada önümüzde tek bir gerçek var; ülkemiz deprem riskinin kuvvetli olduğu bir coğrafyada bulunuyor. Mevcut yapı stokumuzun çoğu oldukça eski ve birçok büyük deprem yaşandığından dolayı artık yorgun yapılardan oluşuyor. Bunların süratle yenilenmesi gerekiyor.

Kimse kimseye geri dönme demiyor

İnsanların yerlerinden edildiği görüşüne genelde katılmıyorum. Bazı bölgelerde bu tarz uygulamalar olmuş olabilir. Ama bunu genele yaymak doğru değil. Mülk sahipleri inşaat sırasında elbette ki başka yerlere taşınmak zorundalar, inşaat bittikten, konutları teslim edildikten sonra kimse kimseye hayır geri dönmeyin demiyor. Buradaki asıl korku; bazı bölgelerde mevcutta sürdürdükleri yaşam şekillerini yeni yapılacak konutlarda sürdüremeyeceklerinden kaynaklanıyor.

Türkiye’nin ne kadar zamanda ne kadar binayı yenilemesi gerekiyor?

Hükümet tarafından açıklanan 2023’e kadar yaklaşık 6.5 milyon konutun yenilenmesi hedefi bulunmakta. Toplam konut sayısı hakkında net bir rakam vermek oldukça güç, yine de bir tahminde bulunmak gerekirse bu rakamın 13-15 milyon civarında olduğu söylenebilir.

Kamunun kentsel dönüşüme bakışı nasıl? Sözgelimi belediyeler kentsel dönüşüm adına neler yapıyorlar?

İstanbul’dan örnek verecek olursak; Gaziosmanpaşa, Kağıthane, Kartal, Zeytinburnu, Bayrampaşa, Esenler, Bağcılar, Beyoğlu bu konuda öne çıkan belediyeler olarak görülmekte. Bu bölgelerde Bakanlar Kurulu kararıyla Riskli Alan ilan edilen alanlar bulunmakta ve bunların bir kısmında uygulama safhasına geçildi. Aslında tüm belediyelerde bu konuda çalışmalar yapılmakta fakat ülke genelinden oluşan yoğun talep bürokrasideki işlemlerin yavaşlamasına yol açmakta.

Kentsel dönüşümün geleceğini nasıl görüyorsunuz?

Kentsel dönüşümün, önümüzdeki 15 yıl süresince inşaat sektörünün ana iş kolu olarak varlığını sürdüreceğini düşünüyorum. Bu yürütülmesi ve uygulanması zor bir süreç. İyi planlanır ve halka iyi anlatılırsa daha hızlı verim alınacaktır kanaatindeyim.

Levent Üzümcüoğlu kimdir?

EVA Gayrimenkul Değerleme Kentsel Dönüşüm Departmanı Müdürü Levent Üzümcüoğlu, 1968 yılında İstanbul’da dünyaya geldi. Mimar Sinan Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama Bölümü mezunu. Sırasıyla; Yapı Üretim Organizasyon A.Ş., Metro Cash&Carry Türkiye, Altınbaş Holding, Özak GYO ve Eroğlu Yapı’da Proje ve İş Geliştirme departmanlarında yönetici olarak çalıştı. Son iki yıl boyunca kentsel dönüşüm konusunda serbest danışman olarak yapan Üzümcüoğlu, Ocak 2015 itibarıyla EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık’da Kentsel Dönüşüm Departmanı Müdürü görevine getirildi.

Söyleşi: Dinçer Bilginer

Kaynak : RöportajGazetesi



O bir eksper O bir canlı O bir sektör sevdalısı İşte karşınızda EksperMedia