Merter’de yatırımlar hızlandı, talep arttı!

İstanbul Merter

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı Duygu Bircan, Merter’de bölgeyi etkileyen ulaşım gelişmelerini ele aldı.

Merter bölgesini içinde barındıran Zeytinburnu ilçesinde; sanayi tesislerinin ve çarpık konut yapılaşmasının dönüşümü, bölgede gayrimenkul sektörünü canlandırmış ve birçok yeni projenin başlamasına neden olmuştur. Bölgedeki nitelikli konut ihtiyacı nedeni ile, yeni yapılan projelere talep artmıştır. Bunun yanında gerçekleşen birçok otel, AVM ve ofis projesi de bölgenin çekim gücünü artırmıştır. Özellikle Atatürk Havaalanı’na yakın konumlu bir ilçe olması, deniz yolu ile ulaşım imkanının bulunması, hem yatırımları hızlandırmış hem de talebin artmasına neden olmuştur.

Bölgeyi Etkileyen Ulaşım Gelişmeleri

•    Zeytinburnu her zaman ulaşım açısından avantajlı bir bölge olmuştur. Yalnızca D-100 vasıtasıyla değil, deniz ve demiryolu vasıtasıyla da ulaşım için elverişli bir bölgedir. 29.10.2013 yılında açılışı gerçekleşen Marmaray Projesi’nin Yenikapı istasyonu, söz konusu bölge içerisinde kalmaktadır. Marmarayla bağlantısı olan 3,5 km. uzunluğundaki Şişhane- Yenikapı metrosunun Haliç metro geçiş köprüsü üzerinde yer alan Haliç istasyonu ile Yenikapı istasyonu da 15.02.2014 tarihinde açılmıştır. Söz konusu hat Zeytinburnu’na ulaşım alternatiflerini artırmıştır.

•    İstanbul için planlanan, Marmaray projesinden sonra boğazın ikinci kez tüp geçitle geçilerek araç trafiğine açılması ile ilgili projenin gündemde olması ve tüp geçitin Merter’ e yakın bir konumdan Avrupa Yakası’na bağlanmasının planlanması da olumlu yönler arasındadır. Karayolu Tüp Geçiş Projesi’nin, 14.6 kilometre uzunluğunda olması planlanmaktadır. Planlanan ikinci tüp geçit projesinin Avrupa Yakası’nın güney kesiminde Aksaray, Topkapı, Eminönü, Sultanahmet gibi yoğunluğu olan bölgelerden Anadolu Yakası’na geçiş sağlaması, Avrupa yakasında Florya-Sirkeci sahil yolunun (Kennedy Caddesi) Kazlıçeşme mevkisinden başlayarak, Anadolu Yakası’nda D-100 Karayolu’nun Göztepe Kavşağı mevkisinde sona ermesi planlanmaktadır. Sadece hafif araçların geçiş yapacağı karayolu tünel geçişini günde ortalama 90.000 aracın kullanması öngörülmektedir.

•    Zeytinburnu Metro ve Topkapı bölgesinde 3 adet raylı sistem hattının kesiştiği merkezler bulunmaktadır.
Bunların en önemlisi Zeytinburnu Metro bölgesinde bulunan transfer merkezidir. İstanbul’da şu an en çok raylı sistemi barındıran transfer merkezi statüsünde bulunmaktadır.

Zeytinburnu Metro bölgesinde: T1 Zeytinburnu-Kabataş, T2 Zeytinburnu-Bağcılar tramvayı ve M1 Aksaray-Havalimanı metrosu arasında aktarma yapılabilmektedir.

Konut Gelişimi

Bölgedeki konut projelerinden bazıları; Beyaz Rezidans, Real İstanbul, The İstanbul Veliefendi, Nef 12, Nef 13, Nef 14, Parima Residence projeleri ile Zeytinburnu sahil kesiminde Ottomare ve Onaltı Dokuz projeleri iken D-100 Karayolu’ na doğru gidildikçe, Merter- Cevizlibağ- Topkapı, Bakırköy gibi bölgelerdeki önemli projelerden bazıları Yalı Ataköy, Platform Merter, Nish İst, gibi projelerdir.

Denize yakın bölgede yer alan Ottomare, Onaltıdokuz projelerinin büyük çoğunluğu satılmış olsa da ortalama satış fiyatı 10.000-12.000 TL/m2 mertebelerindedir. Denizden daha iç kısımlara geçtikçe fiyat daha makul seviyelere inmekte olup bu kısımda 4.000 ile 8.000 TL/m2 arasında değişen konut fiyatları söz konusudur.

Topkapı- Cevizlibağ- Merter bölgesinde;

•    Beyaz İnşaat’ın bölgede 3 adet konut (Mira Rezidans, Beyaz Rezidans 1, Beyaz Rezidans 2), 1 adet ofis (Beyaz Plaza) projesi bulunmaktadır.
•    D-100 Karayolu üzerinde bulunan eski Kale Kilit fabrikasının dönüştürülmesiyle inşa edilmekte olan Avrupa Konutları Projesi’nin lansmanı 4 Kasım 2014’de yapılmış olup projenin Temmuz 2016’da tamamlanması planlanmaktadır. 37.000 m2 arsa üzerinde yükselen projenin toplam inşaat alanı 9.000 m2 ofis ve konut alanıdır. 11. 000 m2 yeşil alan olması planlanan projede, 17.000 m2 ise sosyal tesis alanı bulunacaktır. Sosyal tesis alanı olarak; açık ve kapalı spor alanları, 2 kapalı havuz, fitness, sauna, buhar odası ve hamam, stüdyolar yer almaktadır.

Söz konusu projede 599 adet konut, 42 adet ofis ve 30 adet ticari alan bulunması planlanmaktadır.

•    Bölgedeki bir diğer önemli projelerden olan Nef 12 ve Nef 13 projeleri tamamen konut projeleri olarak inşa edilmiştir. Söz konusu projelerdeki birim satış değeri 6.000- 7.000 TL/m2 mertebelerindedir.

Ofis Gelişimi

Zeytinburnu bölgesinde ofis yatırımları açısından pek fazla gelişim olmamakla birlikte bölgeye en yakın ofis projeleri; D-100 Karayolu aksı yoğunluklu olmak üzere Merter, Yenibosna, Cevizlibağ, Basın Ekspres ve Bakırköy taraflarına yayılmıştır.

Bu projelerden bazıları; Merter İş Merkezi, Merdiyen İş Merkezi, Metropol İş Merkezi, Ağaoğlu 212 My Office, Business Port İstanbul, İstasyon Vizyon Park, Nish İstanbul, İş İstanbul 34, Garden Office, Platform Merter ve Nef 14 projeleridir. Söz konusu projelerdeki ofislerin m2 satış aralığı 1.900- 4.000 USD/m2, m2 kira aralığı ise 10- 25 USD/m2/ay’dır.

•    Söz konusu bölgedeki bir diğer ofis projesi ise Beyaz İnşaat tarafından geliştirilen Beyaz Plaza projesidir. Tek blok halinde inşaa edilen konu projenin kaba inşaatının bittiği tespit edilmiştir. Projenin inşaat alanı 47.000 m2’dir. Inşaatı 2012 yılında başlayan projede, binanın komple satışı ya da kiralanması düşünülmektedir.

•    Bölgedeki projelerden bir diğeri de, Fer Yapı tarafından, home ofis konseptinde geliştirilen Parima Merter projesidir. 2012 yılında inşaatı başlayan projenin 2015 Eylül itibariyle tamamlanması planlanmaktadır. Konu projede 222 ofis, 2 adet dükkan bulunmaktadır.

•    İş GYO ve NEF tarafından eski Şişecam-Anadolu Cam Fabrikası’nın bulunduğu Davutpaşa Caddesi üzerindeki araziye geliştirilecek projede ön satışlar başlamış olup, proje konut, ofis ve home office olarak hayata geçirilecektir.

Otel Gelişimi

Zeytinburnu ve Bayrampaşa-Esenler bölgesi de son yıllarda otel yatırımlarının hızlandığı bölgelerdendir. Bu bölgenin havaalanı ve tarihi yarımadaya yakınlığı, tarihi yarımada içerisinde yeni otel inşa etmek için arsa stoğunun kısıtlı olması, bölgedeki arsa fiyatlarının göreceli olarak daha düşük olması, tramvay, metro ve metrobüs gibi toplu taşıma araçları ile merkezi noktalara ve havaalanına erişim imkanının bulunması bu bölgeye olan yatırımların artmasına neden olmuştur.

Cevizlibağ- Topkapı bölgesinin merkezi konumu, havaalanına yakınlığı, bölgede birçok konut ve ofis projelerin bulunması ve bu yatırımların devam etmesi, bölgede üniversitelerin, Koç Üniversitesi Hastanesi’nin bulunması gibi etkenlerden dolayı yatırımcılar bölgede otel projeleri girişimlerinde bulunmaya başlamıştır.

Bölgedeki Otel Yatırımları

Azak Otel: Cevizlibağ mevkiinde, bölgenin ana akslarından biri olan Yedikule Çırpıcı Yolu üzerinde konumludur. 4 yıldızlı otel 118 oda ile toplantı salonlarından oluşmakta olup toplam 10.456,96 m2 inşaat alanına sahiptir. Otel inşaatı 2013 yılında tamamlanmış olup, açıldıktan sonra sadece 4 ay faaliyet göstermiştir.

Mercury Otel: Zeytinburnu Tercüman Evleri olarak adlandırılan konut bloklarının önünde konumlu Mercury Otel projesi Niziplioğlu ve Accor Grup işbirliğiyle gerçekleştirilmektedir. Söz konusu projenin inşaatı tamamlanmış olup, henüz faaliyete geçmemiştir. 5 yıldızlı otel olarak işletilecek  otelde 206 adet oda, 500 adet yatak kapasitesi olması planlanmaktadır.

Ofton Merter Oteli: Cevizlibağ- Merter istikametinde D-100 Yanyola cepheli, Ofton İnşaat tarafından geliştirilen Ofton Merter otel projesi bulunmaktadır. 2014 yılında inşaatı başlanan projenin 2016 Haziran ayında tamamlanması planlanmaktadır. Toplamda 35.000 m2 arazi üzerinde geliştirilen 24 katlı tek blok halindeki 5 yıldızlı otelde, 304 adet oda ve 608 adet yatak kapasiteli olması planlanmaktadır.

Yeşil Plaza: Bölgedeki bir diğer otel yatırımı ise Yeşil Kundura’nın, Yeşil Plaza’yı otele çevirmesidir. Yeşil Plaza’nın komşu parseline de otel inşa edilmesi planlanmakta olup ikiz otel olarak işletilmesi planlanmaktadır. Otelde toplamda 800 adet oda bulunacaktır.

Sonuç Olarak;

Bölgede bulunan bir çok sanayi sitesinin yavaş yavaş dönüşümü gerçekleşmektedir. Söz konusu dönüşüm gerçekleştiğinde bölgenin şu anki halinden tamamen farklı bir çehreye sahip olacağı, gerek konumu gerekse marka projelerin bulunması sebebiyle İstanbul’un önde gelen bölgelerinden olması öngörülmektedir.
Bölgede yapılan detaylı araştırmalar sonucunda, rezidans projelerinin şu anda yoğunlukta olduğu; ancak alışveriş merkezleri, oteller ve ofisler de planlandığı bilgisi edinilmiştir. Bölge özellikle Araplar olmak üzere yabancı yatırımcılarının dikkatini çekmeye başlamıştır.

Genel bir değerlendirme yapıldığında; Zeytinburnu ilçesi boşalan fabrika arazileri üzerine yükselen konut, ofis ve alışveriş merkezi projeleriyle öne çıkmaktadır. Çarpık yapılaşma nedeniyle İstanbul’un deprem riski en yüksek ilçelerinden biri olan Zeytinburnu’nda devam eden ve yeni başlayacak projeler dönüşüme öncülük etmektedir. Bir dönem tekstil ve deri sektöründe faaliyet gösteren fabrika arazilerinin, sanayi sitelerinin ve nakliye ambarlarının merkezi halindeki Zeytinburnu, boşalan fabrika arazileri üzerine yükselen konut, ofis ve alışveriş merkezi projeleriyle yeni bir kimliğe sahip olmaktadır. Zeytinburnu sahilinden başlayan gelişme, kuzeye doğru etkisini arttırmıştır.

Kaynak : EmlaktaSondakika



O bir eksper O bir canlı O bir sektör sevdalısı İşte karşınızda EksperMedia