Türkiye’de emlak balonu olmadığının bir göstergesi daha!

Uzunca süredir yazılarımda ve yayınlarımda Türkiye’de İstanbul dışında bir emlak balonundan bahsedilemeyeceğini, İstanbul için ise bazı bölgelerde “köpük”lerin oluşmuş olabileceğinden bahsediyorum.

Bu tezimi doğrulayan bir istatistiği daha sizinle paylaşmak istiyorum.

Geçtiğimiz  hafta TÜİK 2015 yılı Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması’nı yayınladı. Araştırma sonuçlarına göre Ülkemizde en yüksek gelire sahip yüzde 20’lik grubun toplam gelirden aldığı pay bir önceki yıla göre 0,6 puan artarak %46,5 olarak gerçekleşmiş.  Yani zengin birazcık  daha zengin olmuş, fakirse birazcık daha fakir. Aşağıdaki grafik gelir gruplarının toplam gelir içindeki paylarını bize gösteriyor.

buyukduman1

İktisat teorisi bize fiyatın arz ve talebin dengelenmesiyle oluştuğunu söyler. Bir mal veya hizmete yönelik talebin oluşması için yalnızca istek yeterli değildir. Aynı zamanda bu isteğin yeterli bir satın alma gücüyle de desteklenmesi gerekmektedir. Satın alma gücü ise gelirle mümkündür. Öyleyse iktisadi anlamda efektif bir talep ancak gelire bağlıdır. Bu anlamda gelir arttıkça her türden mal ve hizmete yönelik talep de artacaktır.

Hanehalklarının gelir düzeyi arttıkça diğer mal ve hizmetler gibi konut hizmetine yönelik taleplerinde de artma beklemeliyiz. Gelir düzeyi yükseldikçe konut talebi daha yüksek fiyatlı konutlara yönelecektir.

Acaba gelir gruplarına göre hanehalklarının  konut talebi konut fiyatlarına nasıl yansıyor?

Bunun için satıştaki konutların listesinden yararlanabiliriz. Konutları da gelir grupları gibi fiyat gruplarına ayırabiliriz. Allah’tan elimizde konut satış fiyatlarına erişebileceğimiz emlak ilan siteleri gibi bir imkan var. Bu araştırmadaHürriyetemlak.com sitesinden elde ettiğimiz 427 bin satılık daire ilanından yararlandık. TÜİK’in gelir gruplarına yaptığı gibi, satılık daire ilanlarını en düşük fiyattan en yüksek fiyata doğru sıralayarak  5 eşit gruba böldük. Her biri toplam ilanların yüzde 20’sini içeren bu gruplarda yaklaşık 85’er bin satılık daire verisi bulunmaktadır. Sonra bu grupları temsil edici nitelikte olmak üzere medyan (ortanca) daire değerlerini hesapladık. Tekrarlayan ilanların etkisini ortadan kaldırmak içinse medyan değer yöntemine başvuruyoruz.

Hesaplamalarımıza göre, ilk yüzde 20’lik grubun medyan daire satış fiyatı 130 bin TL, ikinci grubun 200 bin TL, üçüncü grubun 275 bin TL, dördüncü grubun 390 bin TL ve beşinci grubun ise 850 bin TL olarak ortaya çıkıyor.

Aşağıdaki grafik yüzde 20’lik gruplara göre medyan daire fiyatını göstermektedir.

buyukduman2

Şimdi medyan daire satış fiyatlarını ağırlıklandırarak gruplara göre toplam değer içindeki paylarını hesaplıyoruz.

buyukduman3

Satıştaki konutların en düşük fiyatları içeren ilk yüzde 20’lik grubun toplam konut değerine oranı yüzde 7, ikinci  grubun yüzde 10,8, üçüncü grubun yüzde 14,9, dördüncü grubun yüzde 21,1 ve en yüksek fiyatları içeren beşinci grubun ise yüzde 46,1 olarak hesaplanıyor. Aşağıdaki grafikte gelir gruplarıyla konut fiyat gruplarının karşılaştırmasında da görüleceği gibi bu oranlar gelir gruplarının dağılımıyla neredeyse birebir benzerlik gösteriyor.

buyukduman4

Gelir arttıkça, satın alma gücü, konut hizmetine gelirden ayrılan pay dolayısıyla ödeme isteği artıyor. Gelir konut fiyatının temel belirleyicisi oluyor.  Sözün özü;  her gelir grubu kendi konut fiyatını yaratıyor. ‘Balon’u tanımlarından birini de gelirin ya da talebin üzerinde aşırı fiyat artışı olarak tanımlarsak, bu tanımın en azından şimdilik Türkiye için geçerli olmadığını söyleyebiliriz!

Haberi Aslı; ParaAnaliz

Puanlama

  • 10
  • 7
  • 9
  • 8
  • 7
  • 8.2

    Puan



O bir eksper O bir canlı O bir sektör sevdalısı İşte karşınızda EksperMedia