‘Türkiye’de emlak balonu yok’

‘Türkiye’de emlak balonu yok’ tezimize itiraz eden okuyucuma cevap;

“Ey muharrir bu sözü eğri büğrü söyleme

Seni sigaya çeker bir Molla Kasım gelür”

                                                                                                                                                                                Yunus Emre

Paraanaliz.com’da 26 Eylül tarihinde yayınlanan “Türkiye’de emlak balonu olmadığının bir göstergesi daha” başlıklı yazıma üstünde yaşadığımız topraklarda pek de alışık olmadığımız tarzda son derece yapıcı bir eleştiri yazısı geldi. Bu zarif ve analitik eleştiri için okurumuza içtenlikle teşekkür ediyorum.

Bir okuyucu yorumu: Hayır 'Türkiye'de emlak balonu yok' denemez!
İLGİLİ HABER
Bir okuyucu yorumu: Hayır ‘Türkiye’de emlak balonu yok’ denemez!

Başlığında da belirtiğim gibi yazımda emlak balonu tartışmalarına yönelik ‘balon yoktur’ tezine katkı yapacak yeni bir göstergeden bahsediyorum. Yani var olan göstergelerin yanı sıra yeni bir bulgudan.  Elbette tek bir göstergeden hareket ederek konut balonu olmadığını iddia etmiyorum. Zaten giriş paragrafında daha önceki yazılarıma da atıf yapmıştım. Ancak yine de okurumuz çok haklı, benim bu atıflarla yetinmeyip bu tartışmada öne çıkan tez ve anti tezleri özetlemem gerekirdi. Sanki tek bir göstergeden hareketle yargıya ulaşmış gibi bir algı yaratmış oldum.

Türkiye'de emlak balonu olmadığının bir göstergesi daha!
İLGİLİ HABER
Türkiye’de emlak balonu olmadığının bir göstergesi daha!

Bu bağlamda gelir dağılımı grupları ile konut fiyat grupları dağılımının örtüşmesini tek başına her şeyi açıklayan bir gösterge olarak düşünmedim. Ancak bu tartışmalara da dikkate alınması gereken yeni bir gösterge olarak ortaya koydum. Okurumuz da son derece isabetle belirttiği gibi bu gösterge tek başına sınırlı bir bilgi mahiyetindedir.

Bu analizin hareket noktası bir mal veya hizmetin fiyatının belirleyicilerinden birisinin de gelir olduğu ve her gelir grubunun da kendi fiyat düzeyini oluşturacağı tezidir. Asıl amacım gelir gruplarıyla fiyat gruplarının tam bir korelasyona sahip olmasından çok aralarında az veya çok bir eğilim ve bağlantı olduğunu vurgulamaktı. Bu durumu yeterince açık ifade edemediğim için kusur elbette bendedir.

Konut fiyatlarının dağılımına benzer bir analizi binek otomobiller için yaptığımızda da çok yakın  sonuçlara ulaşıyoruz. Sahibinden.com ilan sitesinden alınan 277 bin satılık otomobil ilanından elde edilen veriler konut fiyatlarıyla dolayısıyla da gelir gruplarının dağılımıyla paralellik gösteriyor. Yani demem o demek ki gelir ile piyasada oluşan fiyatlar arasında değişmez hatta değiştirilmesi teklif dahi edilemez bir ilişki var.

emlakfiyat1

Hatta gruplar bazında medyan değerlerin de birbiriyle çok güçlü ilişkileri var gözüküyor.

emlakfiyat2

Bir tür dayanıklı tüketim malı olan satıştaki konut ve otomotivlerin medyan değerleri gelirden değişik mal ve hizmetlere ayrılan payların uzun dönemde istikrarlı bir yapı sergilediği yönünde yorumlanabilir.

Değerli okuyucumuzun medyan konut fiyatı ile gelir arasındaki hesaplaması çok ufuk açıcı. En alt gelir grubu için yapmış olduğu hesaplamayı ben de en üst gelir grubu için yapıyorum.

Medyan konut 850 bin TL, %80’i için kredi kullandırıldığını kabul edersek, 680 bin TL kredinin 10 yıl vadede aylık yüzde bir faiz oranından aylık taksiti 9.756 TL, yıllık taksit toplamı ise 117.072 TL olarak hesaplanıyor.  Oysa en üst gelir grubundaki ortalama gelir, okuyucumuzun hesabına göre 21.281 USD yani yaklaşık 63.800 TL.  Bu durumda ülkedeki en zengin grupta bulunanlar bile  konutun kredi taksitinin yarısını ödeyebiliyorlar.

En zenginlerin bile ev alamadığı bir durumla karşı karşıyayız. Galiba bu açmazdan çıkmak için kişi başı gelir yerine  aile gelirinden hareket etsek daha iyi olacak. Çünkü bir ev aile geliriyle alınıyor.  Ortalama hane halkı büyüklüğü dört dersek yıllık 63.800*4=255.200 TL  aile gelirine ulaşıyoruz. Bu aile geliri ortalama konutun kredi taksitini ödeyebiliyor. Ancak yine de yıllık taksit toplamının yıllık aile gelirine  oranı yüzde 45 gibi yüksek bir seviyede gerçekleşiyor.  İşte bu durumda en üst veya en alt gelir düzeyinde ki bir aile, gelir düzeyine uyan evi, zorlanarak satın alabilir. Neredeyse aile gelirinin yarısı konut kredi taksitine yöneliyor ki bu da okuyucumuzun tezine güç kazandırıyor.

Belki de  “alt fiyat grubundaki konutlar bir üst gelir grubu tarafından alınıyor” desek bir senteze ulaşabiliriz.

Değerli okuyucumuza katkılarının devamı dileğiyle tekrar teşekkürlerimi sunarım. Bu vesileyle de yapıcı üslupları ve  verilere dayalı analizleriyle konut balonu tartışmalarını katkıda bulunan/bulunacak, bizi sigaya çekecek  saygıdeğer okuyuculara hitap eden bir mecrada yazma fırsatı bulduğum için memnuniyetimi ifade ediyorum. Eksik kalmasın!

Haber Aslı; Para Analiz

Puanlama

  • 10
  • 9
  • 7
  • 8
  • 9
  • 8.6

    Puan



O bir eksper O bir canlı O bir sektör sevdalısı İşte karşınızda EksperMedia