Türkiye’de ne kadara konut alınabiliyor?

Ahmet Büyükduman;Tam 475 bin ilanı inceledik ” Türkiye’de ne kadara konut alınabiliyor ”

Hemen her gün dört bir mecradan peşin ödemede indirim veya projeye özel düşük faizle çeşnilendirilen konut satış kampanyaların duyurularına maruz kalıyoruz.

Bu duyurularla bize ulaşan projelerde milyonluk konut fiyatlarını her ne kadar kanıksamış olsak da “500 bin TL’ye 1+1 mi olur” diye de sormadan edemiyor, “kim alıyor bu milyonluk konutları” diye her defasında şaşkınlığımızı belirtmekten geri duramıyoruz.

İstanbul’da merkezi semtlerde milyon TL’nin altında konut alıp satmak sanki ayıp gibi oldu. Belki de bu nedenle   konut fiyatlarının kimselerin erişemeyeceği bir düzeyde olduğu inancı oldukça yaygın.

Gerçekten de kim alıyor bu konutları, nerede bu gelirin bolluğu?

Her yıl 1 milyon 250 bin konut satılan bir ülkede her halde tüm konutlar milyonluk olamaz değil mi?

Bu gelir düzeyinde konut ihtiyacını karşılayabilmek için bazı konutların çok daha düşük fiyattan satılması gerekmez mi?

Acaba ülkemizde satılan konut fiyatlarıyla ilgili temsil edici bir istatistikten söz edebilir miyiz?

ilgili-haber

İşte bu soruları cevaplayabilmek için internette yayınlanan konut satış ilanlarından yola çıkarak bir takım hesaplar yaptık. Hürriyet Emlak ve Sahibinden.com’da yayınlanan yaklaşık 475 bin veriyi inceledik.

İstatistik bilimine katkıda bulunanları bu vesileyle saygıyla analım. Onların geliştirdikleri ölçütlerden hareketle binlerce konut satış verisinin analizinden bazı değerler elde ettik.

Çok sayıda veriyi tek bir veri ile özetlemek istediğimizde merkezi eğilim ölçülerini kullanırız. Merkezi eğilim ölçülerinden en meşhuru şu hepimizin bildiği aritmetik ortalamadır. Ancak merkezi eğilim ölçüleri tek başına bir veri topluluğunu özetlemekte bir anlam ifade etmez. Ancak bir başka veri topluluğunun merkezi eğilim ölçütüyle karşılaştırıldığında anlam ifade eder. Örneğin “Türk erkeklerinin ortalama boy uzunluğu 172 cm’dir”   ifadesi tek başına anlamlı değildir. Ancak “Hırvat kadınların ortalama boy uzunluğu 176 cm’dir” ifadesiyle bir karşılaştırma yapma imkanı ortaya çıkar. Böylece,  Hırvat kadınlarının Türk erkeklerinden daha uzun boylu olduğu yargısında bulunabiliriz.

Aritmetik ortalamayı kişibaşı gelir  gibi  ekonomik göstergeleri hesaplamakta sıklıkla kullanırız.  Böylece tek bir veriyle toplumların ekonomik düzeylerini özetlemiş oluruz.  Ancak aritmetik ortalama bazı durumlarda yeterince iyi bir özetleyici ölçüt olmayabilir. Özellikle bazı değerler uçlara doğru yığılmışsa, ortalamanın kitleyi temsil kabiliyeti önemli ölçüde zayıflar.

ilgili-haber2

Örneğin kişi başı milli geliri 10.000 dolar olan iki ülkeden; A ülkesinde gelirin büyük bir kısmı küçük bir azınlığın elinde toplanmış, B ülkesinde ise görece dengeli dağılmışsa merkezi eğilim ölçütü olarak ortalama gelir iyi bir özetleyici olamayacaktır. Oysa ilk bakışta her iki ülkenin vatandaşlarının eşdeğer bir refah düzeyine sahip olduğu algısı oluşmaktadır. Böyle durumlarda verileri tam ortadan ikiye bölen “ortanca” veya bir diğer adıyla “medyan” daha kullanışlı bir merkezi eğilim ölçüsüdür.  Yani verilerin bir yarısı ortanca değerin üzerinde,  diğer yarısı ise ortanca değerin altında yer alacaktır.

Şimdi A ve B ülkelerinin kişi başı milli gelirlerine ortancalarını alarak bakalım. A ülkesinde ortanca kişi başı milli gelir 2.000 dolar, B ülkesinde 4.000 dolar hesaplıyorsak aslında B ülkesindeki halkın refah seviyesinin daha yüksek olduğu  yargısına ulaşırız.

Aslında çoğu ekonomik veri gibi konut fiyatlarının dağılımı da sağa çarpık olduğundan az sayıda yüksek değer aritmetik ortalamayı önemli ölçüde etkiler. Bu nedenle konut fiyatlarının özetlemek için aritmetik ortalama yerine ortanca tercih edilir.

Biz de ülkemizdeki konut fiyatlarını ortanca değer üzerinden analiz edecek bir çalışmayı İnternet üzerinden yayın yapan iki büyük emlak  ilan   sitesinden derlediğimiz verilerle gerçekleştirdik.  Yaklaşık 475 bin adet ilanı analiz ederek, daire formundaki konutların ortanca fiyatlarını,  tüm Türkiye ve belli başlı iller ayrımında hesapladık.

Satılık daire verilerini analiz ettiğimizde; 475 bin ilanın 181 bini, yani ilanların %38’inin İstanbul’da olduğu görülüyor. İstanbul’un internet ilanlarındaki bu payı toplam  konut stoğu içindeki payının çok üzerinde olduğundan, ayrıca “İstanbul Hariç Türkiye” diye ayrı bir kategori oluşturmayı uygun bulduk.

Aşağıdaki tabloda satılık daire ilanlarından elde edilen ortanca  değerleri görüyorsunuz. 375 bin TL ile İstanbul en yüksek değere sahip. Yani İstanbul’daki 181 bin satılık daire ilanlarını büyükten küçüğe doğru sıraladığımızda ortaya gelen değer 375 bin TL’dir. Bu da İstanbul’da satılık  dairelerin yüzde 50’sinin 375 bin TL’nin altında olduğu anlamına geliyor.

turkiye-de-2016-2017-konut-satis-rakamlari-ve-ne-kadara-konut-alinabiliyor-durumlari

Ortanca satılık daire değeri  tüm Türkiye içinde 254 bin TL hesaplanıyor. İstanbul’u analizden çıkararak Türkiye için ayrıca bir ortanca değer hesapladığımızda ise 203 bin rakamını buluyoruz. Bu durumda İstanbul’u hariç tutarsak ülkemizde satışta olan dairelerin yüzde 50’si 203 bin TL’nin altında.

İlanlardaki %5-10 civarında değişen pazarlık marjlarını da dikkate alırsak İstanbul hariç ülkedeki konutların yarıdan fazlasının 200 bin TL’nin altında olduğunu söyleyebiliriz.

Yani kişibaşı ortalama gelirin 10.000 dolar olduğu bir ülkede ortanca konut fiyatının yaklaşık 65.000 dolar olması ilginç değil mi?

Sahi kim alıyor bu 200.000.- TL’lik konutları?

Haberin Aslı; ParaAnaliz

Puanlama

  • 4
  • 8
  • 9
  • 6
  • 7
  • 6.8

    Puan



O bir eksper O bir canlı O bir sektör sevdalısı İşte karşınızda EksperMedia