Üsküdar – Sancaktepe metro hattı etkisini göstermeye devam ediyor!!!

Metro gelmeden Fiyatlar Uçtu !!! Metro Gelince Ne Kadar Olacak ?

İstanbul Metro ve Ağları

2016 yılının ortalarında açılması beklenen metro hattı üzerinde ki bölgede ev fiyatları iki kat arttı.

Trafik sorunun kolaylaştıran toplu taşıma araçları Tramvay, Metro ve Marmaray gibi raylı sistemler ev fiyatlarını doğrudan etkiliyor. İstanbul’ da bu artıştan bölgesel olarak payına düşeni alıyor !!!

TSKB Değerleme A.Ş. İdari İşler ve iş Geliştirme Müdürü Özge Aklar, raylı sistemlerin konut piyasasına etkisine ilişkin raporun sonuçlarını anlattı.

Özge Aklar; İstanbul’a hizmet veren raylı sistemin ve toplu taşıma araçlarının katkı sağladığı ve çalışmaların artış gösterdiği bölgelerde, ev fiyatlarının arttırdığını belirtti. Henüz yapım aşamasında olan Üsküdar-Sancaktepe raylı sisteminin bile konut fiyatlarını ciddi oranda arttırdığını belirtti.

2012’de Anadolu yakasının ilk metrosu olma özelliği taşıyan Kadıköy – Kartal hattı bölgedeki konutların fiyatlarını %40’lara kadar arttırdığını hatırlattı.

” Üsküdar-Sancaktepe metrosu daha açılmadan, markalı konut geliştiricilerinin tercih ettiği bir bölge haline gelen Sancaktepe’de konutlarda yüzde 100’e varan bir artış gözlemlendi. Metrekaresi 1.500- 2.000 lira dolaylarında olan mahalle içi daire fiyatları şimdilerde 3.000-4.000 lira birim fiyat aralığında. Bölgedeki fiyatların düşük olması nedeni ile de ilk fiyat artışları yüksek oranlarda gerçekleşmiş ve metro hattı ile de ulaşımın destekleniyor olması gibi nedenlerle fiyatlardaki artışın devam edeceği düşünülmektedir.”

Değerleme işlemleri sıkıntıda !!!

Değerleme; belirli bir iktisadi kıymetin belli bir zamandaki kıymetinin belli bir para cinsinden ifade edilmesi işlemidir. Ekonomik ve sosyolojik olarak değer biçme işlemine etki eden birçok unsur vardır. Bu unsurlardan bir diğeri bölgesel gelişim faaliyetleridir.

Özge Aklar’ın açıklamaları olduğu gibi bölge konut birim değerleri 1500-2000.,-TL den 3000-4000.,-TL bedellere yükselmiştir. Şu aşamada bile ortalama konut birimlerine 3000 – 3250.,-TL bedeller minimum olarak yazılmaktadır. Ancak söylemler gerçeğe ulaştığında ve metro hattının açılış faaliyeti tam anlamı ile gerçekleştiğinde yaklaşık olarak minimum birim değerler 4000.,-TL bedellere çıkacaktır.

Sektörün en çok yaşadığı sıkıntı şudur. Değerleme uzmanları tarafından bölgede tespit edilen değerin, bölgeyi geçmiş ve gelecek zaman dilimleri arasında kalan en etkin ve gerçekçi değer olması gerekmektedir. Yapılan tespitler sonucunda, belirlenen değerler kabul görmez ve her fırsatta uzmanların belirledikleri değerleri belirli oranda aşağı çektiği ve risk oranını korumaya çalıştıkları söylenir yada iddia edilir. Şimdi ise zaten haddinden fazla artış gösteren bir bölgede ekspertiz yapılacak ve buna karşın havaya uçan balonlar tutulamayacak. Artış oranları günü gününü tutmayacak. Nitekim öyle de olduğu ve olmaya devam edeceği de görülüyor.

Bir deneme yapalım…

Bölge ortalamasında gelişim faaliyeti olmadığını varsaydığımızda bir daireye 4 sene üst üste ekspertize gidelim;

2013 ilk değerleme bedeli= 135.000.,-TL
2014 olması gereken değer ortalama %10 – 15 diyelim = 150.000.,-TL
2015 olması gereken değer ortalama &10 – 15 diyelim = 165.000.,-TL
2015 olması gereken değer ortalama &10 – 15 diyelim = 185.000.,-TL

Bölge ortalamasında gelişim faaliyeti olduğunu varsaydığımızda bir daireye 4 sene üst üste ekspertize gidelim;

2013 ilk değerleme bedeli= 135.000.,-TL
2014 olması gereken değer ortalama %10 – 15 diyelim + % 5 gelişim = 160.000.,-TL
2015 olması gereken değer ortalama &10 – 15 diyelim + % 5 gelişim = 175.000.,-TL
2015 olması gereken değer ortalama &10 – 15 diyelim + % 5 gelişim = 195.000.,-TL

Gayrimenkulün bölgesi olan Sancaktepe merkezlerinde bahsi geçen 135.000.,-TL ortalama alınmıştır. Aslında max değer üzerinden belirtilmiştir. Halbuki aynı daireler o yıllarda 115.000.,-TL bedellere satıldı. Şimdilerde ise 240.000.,-TL bedeller istenmektedir.

Demek söylemler, muhabbetler ve yapım çalışmalarının devam etmesi, kendini belli etmesi çok etki ediyormuş…  Ne oran, nede değerlemeyi sabit tutuyormuş Sancaktepe merkez dolaylarında şu anda 80 beyanında ve 70 gerçeğinde taşınmazlardan ortalama 3400 – 3500 TL/m2 aralığında bedel istenmektedir. Dairelere yansıyan bu kısım, metro tamamlanması ve açılışı sonrasında katlanmaya devam edecektir.

Kısa süreli yatırım artış hakkı bulunan Sancaktepe de konut fiyatlarının artışı yaklaşık 2 sene daha hız kesmeyecek gibi görünüyor. Değerleme sektöründe ucu tutulamayan bir ip olarak, ekspertiz işlemleri, her işlemde benzer yerlerde ve belirli aralıklarda artış göstermeye devam edecek gibi görünüyor…

Puanlama

  • 7
  • 8
  • 9
  • 9
  • 7
  • 8

    Puan



O bir eksper O bir canlı O bir sektör sevdalısı İşte karşınızda EksperMedia