Bir Gayrimenkul Değerleme Raporu içerisinde olması gerekenler

Değerleme Raporu

” Değerleme Raporu ” içerisinde olması gerekenler

” Real Estate Appraisal ” dediğimiz Gayrimenkul Değerleme işi yapılırken oluşturulan değerleme raporunun içeriğinde olması gereken bilgiler her ne olursa olsun TUGDES yayımlanmamış olsa bile aşağıdaki gibi olmalıdır.

Tugdes  – Türkiye Gayrimenkul Değerleme Standartları şeklinde açılmakta olup hazırlanan ve Türkiye’ de yapılan değerleme işini belirli bir standarta sokacak olan çalışmadır.

Değerleme Raporunun İçeriğine İlişkin Yasal Düzenlemeler:

Değerleme raporlarına ilişkin olarak iki kurum tarafından yasal düzenlemeler yapılmıştır.

Sermaye Piyasası Kurulu ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından yapılan düzenlemelerde rapor içeriği hakkında bilgiler aşağıda verilmiştir.

1.) Kurum: Bankacılık Düzenleme Denetleme Kurumu (BDDK)

Tarih : 1 Kasım 2006  Sayı : Resmi gazete 26333

Değerleme raporu ilgisine göre asgari olarak aşağıda belirtilen hususları içerecek şekilde düzenlenir:

  1. a) Rapor bilgileri;

1) İçindekiler,

2) Başlık,

3) Raporun sunulduğu merci,

4) Raporun tarihi,

5) Değerleme hizmetini veren personelin ad ve soyadları ile imzaları,

6) Değerleme raporunu imzalamaya yetkili Ortağın adı ve soyadı ile imzası, değerleme  yapan kuruluşun Kalkınma ve Yatırım Bankası olması halinde ise ilgili Genel Müdür  Yardımcısının adı, soyadı ve imzası,

7) Değerleme tarihi,

8) Dayanak sözleşmenin düzenlenme tarihi,

  1. b) Değerleme kuruluşunu ve bankayı tanıtıcı bilgiler;

1) Değerleme kuruluşunun unvanı ve adresi,

2) Bankanın unvanı ve adresi,

3) Bankanın değerlemeye ilişkin talebinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar,

  1. c) Değerleme faaliyetine ilişkin bilgiler;

ç) Değerlemesi yapılan varlık, hak, yükümlülük ya da işleme ve değerlemeyi oluşturmak için kullanılan çalışmanın kapsamına ilişkin analizler,

  1. d) Değerleme faaliyeti sonrası ulaşılan nihai değerin bağlı olduğu tüm varsayımlar ve sınırlayıcı koşullar belirtilerek analiz sonuçlarının değerlendirilmesi,
  2. e) Sonuç;

1) Raporu imzalayan ortağın veya ilgili genel müdür yardımcısının sonuç cümlesi,

2) Nihai Değer Takdiri: Bu değerin takdirinde; peşin satış fiyatı esas alınarak Yeni Türk Lirası üzerinden nihai değer takdiri yapılır. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Yeni Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Yeni Türk Lirası üzerinden değer takdir edilir.

  1. f) Rapor eki;

1) Değerlemeyi yapan personel ile ilgili aşağıdaki hususları içeren bilgiler:

– İş tecrübesi,

– Mezun olunan okullar ve tamamlanan eğitim programları,

– Mesleki ve akademik faaliyetler ile varsa üye olunan mesleki kuruluşlar,

– Değerleme konusunda varsa alınan lisans hakkında bilgi,

– Daha önce aynı banka için gerçekleştirilen son üç değerleme hizmeti hakkında bilgi.

2) Değerleme konusuna ilişkin ilave bilgi ve belgeler.

Değerleme raporunun, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayımlanmasını, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesini yasaklayan bir madde içermesi zorunludur. BDDK tebliğ ve düzenlemelerle yukarıdaki standartları zaman içinde azaltabilir veya arttırabilir. Çalışmayı yapan kişi ve kurumların çalışmanın yapıldığı tarihteki güncel  düzenlemelere ve yasal beklentilere uyması zorunludur.

2.) Kurum: Sermaye Piyasası Kurulu (SPK)

Tarih : 12 Ağustos 2001  Sayı : Resmi gazete 24491

  1. Rapor Bilgileri:
  2. a) İçindekiler,
  3. b) Raporun tarihi,
  4. c) Raporun numarası,
  5. d) Raporun türü,
  6. e) Raporu hazırlayanların ad ve soyadları,
  7. f) Sorumlu değerleme uzmanının adı soyadı,
  8. g) Değerleme tarihi,
  9. h) Dayanak sözleşmenin tarih ve numarası,
  10. Şirketi ve Müşteri’yi Tanıtıcı Bilgiler:
  11. a) Şirketin unvan ve adresi,
  12. b) Müşteriyi tanıtıcı bilgiler ve adresi,,
  13. c) Müşteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar,
  14. Değerleme Konusu Hakkında Bilgiler:
  15. a) Gayrimenkulün yeri, konumu, tanımı ve tapu kayıtlarına ilişkin bilgiler,
  16. b) Tapu, plan, proje, ruhsat, şema vb dökümanlar,
  17. c) Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri v.b.) ilişkin bilgi,
  18. d) Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat

(devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel teşkil edip etmediği hakkında görüş,

  1. e) Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projenin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel olup olmadığı

hakkında görüş,

  1. f) Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/06/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret ünvanı, adresi v.b.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
  2. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Analizler:
  3. a) Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin analizi ve kullanılan veriler,
  4. b) Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler,
  5. c) Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan faktörler,
  6. d) Gayrimenkulün yapısal, inşaat özellikleri,
  7. e) Fiziksel değerlemede baz alınan veriler,
  8. f) Gayrimenkulün teknik özellikleri ve değerlemede baz alınan veriler,
  9. g) Değerleme işleminde kullanılan varsayımlar ve bunların kullanılma nedenleri,
  10. h) Kullanılan değerleme teknikleri açıklayıcı bilgiler ve bu yöntemlerin seçilmesinin nedenleri,
  11. i) Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri,
  12. j) Nakit/Gelir akım analizi,
  13. k) Maliyet oluşumları analizi,
  14. l) Değerlemede esas alınan benzer satış örneklerinin tanım ve satış bedelleri ile bunların seçilmesinin nedenleri,
  15. m) Kira değeri analizi ve kullanılan veriler,
  16. n) Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi,
  17. o) Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar,
  18. p) En Yüksek ve En İyi Kullanım değeri analizi,
  19. q) Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi,
  20. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi:
  21. a) Farklı değerleme metotlarının ve analiz sonuçlarının uyumlaştırılması ve bu amaçla izlenen yöntemin ve nedenlerinin açıklanması,
  22. b) Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin niçin yer almadıklarının gerekçeleri,
  23. c) Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olup olmadığı hakkında görüş,
  24. d) Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde, bir engel olup olmadığı hakkında görüş,
  25. Sonuç:
  26. a) Sorumlu değerleme uzmanının sonuç cümlesi,
  27. b) Nihai değer takdiri,

 Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulması şarttır;

 Peşin satış fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdirinin yapılması,

 Değerlemenin katma değer vergisi hariç yapılması ve ilgili katma değer vergisi tutarının da eklenerek toplam değere ulaşılması,

 Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi,

Rapor Eki:

  1. a) Değerlemeyi yapan değerleme uzmanı veya uzmanları ile ilgili aşağıdaki hususları içeren bilgiler;
  2. İş tecrübesi,
  3. Mezun olunan okullar ve tamamlanan eğitim programları,
  4. Mesleki ve akademik faaliyetler ile üye olunan mesleki kuruluşlar,
  5. Değerleme konusunda alınan lisansı hakkında bilgi,
  6. Daha önce gerçekleştirilen son üç değerleme raporu hakkında bilgi,
  7. b) Şirketçe rapora ilave olarak verilen fotoğraf, grafik ve benzeri bilgi ve belgeler.

SPK tebliğ ve düzenlemelerle yukarıdaki standartları zaman içinde azaltabilir veya arttırabilir. Çalışmayı yapan kişi ve kurumların çalışmanın yapıldığı tarihteki güncel düzenlemelere ve yasal beklentilere uyması zorunludur.

 

______________________________________________________________________________________________________________

Değerleme Raporu Tür Ve İçerik Tablosu

Değerleme Raporu Tür Ve İçerik Tablosu

Güncel olarak; ” Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlara İlişkin Duyuru ”



O bir eksper O bir canlı O bir sektör sevdalısı İşte karşınızda EksperMedia