Artan gayrimenkul fiyatlarının nedenleri

Murat Ergin’in eylül ayı yazısı;

” Son Yıllarda Artan Gayrimenkul Fiyatlarının nedenlerini ”

Gayrimenkul eğitmeni Murat Ergin tarafından Ekspermedia için aylık olarak hazırlanan yazıların, ” Eylül ” ayı bölümünde ” Son yıllarda artan gayrimenkul fiyatlarının nedenlerini ” ele alınıyor.

Murat Ergin Değerleme Sektörünü Anlatıyor

Merhaba ekspermedia.com okurları bu yazımda son senelerde gayrimenkul fiyatlarındaki artışın nedenlerine değinmek istiyorum. Son zamanlarda yaptığım araştırmalar ve endeks incelemelerinde büyükşehir belediyesi sınırları ve diğer belediye alanlarında kalan gayrimenkullerin fiyatlarında nerdeyse iki katından fazla fiyat artışları meydana gelmiştir. Bunun nedenlerine kısaca değinmek gerekirse;

___________________________________________________________________________________________________________________

Murat Ergin

Tapu Kanunda Yapılan Değişiklik ve Yabancılara Satış

İlk olarak dikkatimi çeken konu 2644 tarihli tapu kanunda 35. Maddesinde 03.05.2012 tarihinde yapılan değişiklikle kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir. Daha önceki dönemlerde karşılıklılık ilkesine dayalı olarak yabancı uyruklu kişilere gayrimenkul satışı yapılmakta iken şimdi bu durum ortadan kalmıştır.

Bunlara ek olarak ülkemizde küresel gayrimenkul piyasanın oluşmasıyla yabancı yatırımcılar gayrimenkul alımına başlamıştır. Bu durum talebin artması ve fiyatların yükselmesine neden olmuştur. Türkiye’de yabancıların gayrimenkul almasının en önemli sebeplerinden biri kanunla belirtilen hükümler saklı kalmak kaydıyla sınırsız bir mülkiyet hakkının olması yani herhangi bir süreye tabii olmayan ve alt nesillere miras olarak aktarılabilicek bir mülkiyet hakkıdır. Yabancıların yatırım yapmalarının diğer bir nedeni ise fiyatların dünya gayrimenkul fiyat ortalamalarının oldukça altında olmasıdır. Örnek vermek gerekirse Newyork’ta ortalama bir dairenin m2 birim fiyatı 10.000 TL ile 15.000 TL arasında olup, Londrada ortalama bir dairenin m2 birim fiyatı 13.000 TL ile 17.000 TL arasında değişmekte iken İstanbul’da m2 ortalama fiyatları emsal bölgelerde 2012 tarihinde 4.000 TL ile 6.000 TL bandında değişmekteydi bu durum karşısında küresel yatırımcı rotasını bu bölgeye çevirmesine neden olmuştur. Bu süreçte talebin artması ile gayrimenkul piyasasındaki değerin yükselmesinin yolu açılmıştır.

Güvenli Liman Türkiye

Yakın bölgelere bakıldığında yaşanan iç karışıklıklar bu ülkelerdeki sermayenin Türkiye’ye kaymasına neden olmuştur. Bu durum gayrimenkul piyasasındaki değerlerin oldukça fazla artmasın neden olmuştur. Ayrıca yapılan projelerin niteliklerinin değişmesi sonucu piyasaya olan talep artmıştır. Son senelerde güvenlik ve sosyal donatıların fazla olduğu site tarzı lüks yapılaşmalar bu tür gayrimenkul alımlarını yabancı yatırımcılar için cazip hale getirmiştir.

Toplumsal Yaşam Değişikliği

Diğer önemli etkenlerden biride toplumsal yapıların değişmesinden kaynaklanmaktadır. Daha önceki dönemlerde büyük aileler 5 kişi ve üzeri tek bir konutta yaşamakta iken bireylerin ekonomik özgürlüklerini kazanmaları ile küçük alanlara sahip site tarzı yapılaşmalarda gayrimenkul alım süreci hızlanmaktadır. Bunun sonucu oluşan talep gayrimenkul fiyatlarında artış yaşanmasına neden olmaktadır.

Mega Projeler

Açıklanan mega projeler gayrimenkulün bulunduğu bölgede fiyatların artmasına neden olmaktadır. Örneğin 3. Köprü, 3. Havaalanı, kanal istanbul projesi, büyük otoyol projeleri, Marmaray v.b. projelerin yakın çevresindeki veya güzergahları üzerinde taşınmaz fiyatlarının oldukça fazla yükselmesine neden olmaktadır. Bu süreçte fiyatlarda 4 veya 5 katına kadar artışlar bile yaşanmaktadır. Bu fiyat artışlarında en büyük nedeni beklentidir. Yeni yapılan bir havaalanı etrafında ileride yapılacak konutlar veya işmerkezleri gibi faktörler bölgedeki fiyatların artış göstermesine neden olmaktadır.

Kentsel Dönüşüm Etkisi

Daha önceki dönemlerde şehir merkezlerindeki eski yapılarda yaşayan ve gelir seviyesi yüksek olan kişiler yeni yapılaşmaların olduğu uydu kentlere yerleşmişlerdir. Kentsel dönüşüm süreci ile şehir merkezlerinde eskiyen yapılan yenilenmesi ve binaların yeni yönetmeliğe göre yapılmasının yolu açılmıştır. Sadece şehir merkezlerinde değil ülkenin dört bir tarafından kentsel dönüşüm uygulamaları ile deprem riski taşıyan binalar yenilenmiştir. Bu süreçte yenilenen binalarda fiyat artışları yatırımcıları oldukça heveslendirmiş olup dönüşüm uygulamalarının olduğu bölgelerde fiyatlarında oldukça fazla artmasına neden olmuştur.

Arsa Faktörü

Gayrimenkul sektöründe üretilemeyen varlıkların başında arsa gelmektedir. Arsa stoğu dünya sınırlı olup her geçen gün yapılaşma sonucu azalmaktadır. Bunun sonucunda ise arsa fiyatlarında artış olmaktadır. Bu fiyatlardaki artışlar dairelerin fiyatlarındada artışa neden olmaktadır. Bu süreçte yapılabilecek en iyi yatırımların başını arsa yatırımı almaktadır. Arsa yatırımı yaparken bölgedeki imar planları, plan notları, yapılaşma trendi ve talep dengesi dikkate alınması gerekmektedir.

Gayrimenkul Eğitimi Alan Kişilerin Sayısının Artması

Son olarak gayrimenkul piyasasında eğitim alan kişilerin artması sonucu doğru yatırımların yapılmasına ve piyasadaki katma değerin artmasına neden olmuştur. Fakat sektörde kanun ve yönetmeliklerin yetersiz kaldığı bazı durumlardan bahsetmek gerekirse, emlak müşavirliği ve komisyonculuğu kanunun halen yasalaşmadığından bu sektörde yaşanan sıkıntılara bir çözüm bulunamamıştır.

Ayrıca yetersiz bilgiye sahip kişilerin yaptığı yönlendirmeler sonucu yanlış yatırımlarında yapılması gibi durumlarla karşı karşıya kalınmaktadır. Şunu unutmamak lazım artık Türkiye gayrimenkul piyasası küresel bir piyasa haline gelmiştir. Yeterli derece yabancı dile sahip, mevzuat, imar, kentsel dönüşüm, gayrimenkul yönetimi, proje geliştirme ve bölge analizleri yapabilen nitelikli arkadaşların yasal altyapı ile sektörde yerini alması ve çok kazananlar klübüne katılması gerektiği kanaatindeyim. Yazımın yararlı olması dileğiyle.

Murat ERGİN
Gayrimenkul Eğitmeni

Murat Ergin’in diğer yazıları için #MuratErgin Htag-i tıklayınız.

İletişim için :

Web sitesi                    : http://www.muratergin.net
Eğitim Akedemi         : http://www.muraterginakademi.com
Twitter                        https://twitter.com/murat_ergin
Facebook                   https://www.facebook.com/muratterginn

Puanlama

  • 9
  • 8
  • 7
  • 10
  • 6
  • 8

    Puan



O bir eksper O bir canlı O bir sektör sevdalısı İşte karşınızda EksperMedia