JLL Raporuna göre; Ofisler Metro ile Doluyor

jll Türkiye

JLL Türkiye’nin araştırmasına göre özellikle yabancı şirketler ofis kiralarken ” metroya mesefesi ne kadar ” diye sormaya başladı.

Türkiye’nin ekonomik dönüşüm süreci özellikle 2001 yılında yaşanan kriz sonrasında yeni bir ivme kazanmıştır. Ülkedeki doğrudan yabancı yatırımların artması ve yerel piyasasının sıcak para girişi ile hareket kazanması sonucu birçok yerli ve yabancı firma için İstanbul bir çekim merkezi haline gelmiştir.

İstanbul, Türkiye’nin toplam GSYH’nın yaklaşık %35’ini, endüstriyel üretiminin %40’ını, vergi gelirlerinin %45’ini ve dış ticaretinin %50’sini sağlamaktadır.

Son yıllarda artan altyapı yatırımları ile birlikte, İstanbul uluslararası şirketlerin, özellikle Doğu Avrupa, Orta Doğu ve Kuzey Afrika ülkelerine yönelik operasyonları için bir merkez haline gelmiştir.

Ekonomi Bakanlığı’nın verilerine göre İstanbul’da faaliyet gösteren yabancı sermayeli şirket sayısı Mayıs 2014 yılı itibariyle 23,381’e ulaşmıştır.
İstanbul’da faaliyet gösteren yabancı

Nüfus artış hızında da Moskova, Paris, Londra ve New York gibi merkezleri geride bırakan İstanbul’un nüfusu, Türkiye İstatistik Kurumu’nun(TÜİK) tahminlerine göre, 2023 yılı itibariyle 16.6 milyona ulaşacaktır.

Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın verilerine göre, Türkiye’nin en büyük 500 sanayi kuruluşunun yaklaşık %50’si İstanbul Sanayi Odası’na kayıtlıdır. Ülkedeki en büyük şirketler, holdingler, bankalar, sigorta kuruluşları ile pazarlama, reklam, basın alanında faaliyet gösteren kuruluşlar genel merkez yapılanması için İstanbul’u tercih etmektedirler. Türkiye’de ticaret sektöründe yaratılan toplam katma değerin yaklaşık %30’u İstanbul tarafından oluşturulmaktadır. 14 milyon nüfusuyla İstanbul, Türkiye’nin ve Avrupa’nın en fazla nüfusa sahip şehridir. Ülkenin en önemli sanayi ve ticaret merkezi olmasının yanında, dünya çapında talep gören turizm merkezlerinin başında gelen İstanbul, Türkiye’de en yüksek net göç alan ildir.

İstanbul 2023 Nüfuf Oranı Tahmini

Son on yıla bakıldığında, yıl bazında ortalama 250,000 yeni aracın İstanbul trafiğine katıldığı görülmektedir. Nüfus ve trafiğe çıkan araç sayısının artmasıyla ortaya çıkan trafik sorunu, İstanbul’daki iş yaşamını oldukça olumsuz etkilemektedir.
Firmaların çalışanlarına teşvik amaçlı sundukları servisle ulaşım olanağı, servislerin benzer saatlerde trafiğe dahil olmaları nedeniyle, günlük trafikte ek bir yoğunluk yaratmakta ve çalışanların yolculuk sürelerinin uzamasına sebep olmaktadır.
Yandex tarafından 2012 ve 2013 Ekim ayları baz alınarak İstanbul’un trafiğini analiz etmek üzere hazırlanan araştırmaya göre, şehrin kenar semtlerini şehir merkezine bağlayan en önemli cadde ve sokaklardan arabayla geçmek için gereken sürelerde,

İstanbul için yandex ten artan trafik yoğunlu raporu

Yapılan yeni yatırımlara bağlı olarak gelişen toplu taşıma altyapısı ile birlikte, çalışanların servis araçları yerine daha çok metro gibi trafikten etkilenmeyen toplu taşıma araçlarını tercih ettikleri gözlemlenmektedir. Çalışanların davranışlarındaki bu değişimle birlikte, ofis arayışında olan şirketlerin daha çok metro hattına yakın ofis binalarını tercih ettikleri görülmektedir.
Bu araştırma raporunda, metro hattında konumlanan ofis alt bölgelerine ve ofis binalarına yönelik kullanıcı taleplerindeki değişim incelenmektedir.

Ofis Pazarı’nı Etkileyen Önemli Altyapı Projeleri

İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin raylı sistem yatırımlarına yönelik planlaması incelendiğinde, 2019 yıl sonuna kadar yaklaşık 157 km uzunluğunda yeni metro hattının hizmete girmesinin hedeflendiği görülmektedir. Söz konusu yatırımların toplam maliyetinin yaklaşık olarak 8.6 milyar dolara ulaşacağı öngörülmektedir.

İstanbul için Gelecek Raylı Sistem ve Metro Ağı

Park Et – Devam Et

İstanbul Büyükşehir Belediyesi İspark tarafından geliştirilen “Park Et – Devam Et”, trafiğin yoğun olduğu noktalarda, yolcuların özel araçlarını proje kapsamındaki otoparklara park ederek, metrobüs ya da metro gibi toplu taşıma araçlarına aktarma yapmalarını amaçlayan bir projedir. Bu otoparklar günlük ortalama 500 aracın trafikten çekilmesine katkı sağlamaktadır.
Şu anda 34 noktada 10,000 araca hizmet eden “Park Et – Devam Et” otoparklarından bir yıl içerisinde ise yaklaşık 4 milyon araç sahibinin yararlandığı tahmin edilmektedir.

Part Et Devam Et

“Park Et – Devam Et” kapsamındaki otopark alanlarının ücretlerinin diğer otoparklara oranla düşük olması, bu alanların kullanımının yaygınlaştırılması için yapılan teşviklerdendir. Aşağıdaki tabloda başlıca “Park Et – Devam Et” otopark noktaları yer almaktadır.
“Park Et – Devam Et” ile sadece trafiğin azaltılması değil, toplu taşımaya teşvik, zararlı egzoz emisyonlarının azaltılması, daha az yakıt tüketimi ve zaman kazanımı hedeflenmektedir.

Park Et Devam Et noktaları

Sayılarla Toplu Taşıma

Bu bölümde yer alan grafikler, İstanbul’da kara, raylı sistem ve deniz taşımacılığı payları ile ulaşım türüne göre günlük yolcu sayılarını göstermektedir.

İstanbul daki Kara Deniz ve Raylı Ulaşım Dağılımı

İstanbul’da Kara Ulaşımı Günlük Yolculuk Payları

İstanbul daki Kara ulaşımı Yolculuk payı

İstanbul’da Raylı Ulaşım Günlük Yolculuk Payları

İstanbul’da Raylı Ulaşım Günlük Yolculuk Payları

İstanbul’da Deniz Ulaşımı Günlük Yolculuk Payları

İstanbul’da Deniz Ulaşımı Günlük Yolculuk Payları

İstanbul Of is Pazarı

Türkiye’nin en gelişmiş ofis pazarı olan İstanbul, ülke çapındaki yüksek kalitede modern ofis arzının yaklaşık %80’ini sağlamaktadır. İstanbul, ülkeye giriş yapmak isteyen yatırımcılar ve ofis kullanıcıları için listenin başında yer almakta ve pazar büyümeye devam etmektedir. Örneğin, UNDP Avrupa ve Orta Asya genel merkezlerini kısa süre önce Merkezi İş Alanı’na (MİA) taşıma kararı almıştır.

2014 yılında MİA’da Levent, MİA dışı Avrupa’da Kağıthane ve Seyrantepe, Asya yakasında Ümraniye, Ataşehir, Kozyatağı, Küçükyalı, Maltepe ve Kartal; yerel ve uluslararası ofis kullanıcıları tarafından en çok tercih edilen bölgeler olarak öne çıkmıştır.

Ofis kullanıcıları tarafından en çok tercih edilen bölgeler

Türkiye’deki ofis kullanıcıları, dünyadaki değişen eğilimlerle uyumlu şekilde, çalışma alanı stratejilerini oluştururken çalışanlarını odak olarak kabul etmektedir. Yer seçimi konusunda çalışan verimliliği ile ofis alanlarının verimli kullanımı birlikte değerlendirilerek karar verilmektedir. Ofislerde çalışanların kullandığı özel alanlar azalırken; kullanıcı dostu, yüksek teknoloji ile desteklenmiş toplantı odaları ve kafeteryalarla, çalışanların bir araya gelerek iletişim ve işbirlikleri geliştirebilecekleri ya da konsantrasyon isteyen işlerde yalnız kalabilecekleri alanların oranında artış olduğu gözlemlenmektedir.

Son yıllarda kurumsal firmalar tarafından en çok, 1,000 m2 ’den büyük kiralanabilir alana sahip ofis alanları tercih edilmektedir. Ayrıca gelişen verimlilik ve yüksek konfor standartlarına yönelik talebin, gerçekleşen ofis kiralama işlemlerini şekillendirdiği görülmektedir. Bu kapsamda, dikey Son yıllarda kurumsal firmalar tarafından en çok, 1,000 m2 ’den büyük kiralanabilir alana sahip ofis alanları tercih edilmektedir. Ayrıca gelişen verimlilik ve yüksek konfor standartlarına yönelik talebin, gerçekleşen ofis kiralama işlemlerini şekillendirdiği görülmektedir. Bu kapsamda, dikey olarak tasarlanmış ofislerle kıyaslandığında, aynı orandaki kiralanabilir alanda daha fazla çalışanın yerleştirilmesine olanak tanıyan ve böylece ofis alanlarının daha verimli kullanılmasını sağlayan yatay-açık ofislerin, 2015 yılında da tercih edilmeye devam etmesi beklenmektedir.

Avrupa Yakası

İstanbul A sınıfı ofis pazarı arzının %33’ünü sağlayan MİA, ulaşım ve altyapı yatırımlarının yanı sıra, iş yaşamı bakımından prestij kaynağı olmaya devam etmektedir. MİA, nitelikli iş gücü kaynağını çekebilmek ve kurum imajını yükseltmek için birçok yerli ve yabancı firmanın tercihi haline gelmiştir. Bölge özellikle birçok finans kuruluşunun genel merkezlerine ev sahipliği yapmaktadır. Boğaziçi ve Fatih Sultan Mehmet (FSM) köprülerinin bağlantı yollarının arasında konumlanan Levent bölgesi, MİA’nın en gözde ofis alt pazardır. MİA Bölgesi’ne yakın olması sebebiyle, son yıllarda sanayi alanlarının dönüşümü ile nitelikli ofis arzının görülmeye başlandığı Kağıthane Bölgesi, ofis kullanıcılarının tercihleri arasındaki yerini almıştır. Bu bölümde var olan ve geliştirilmekte olan metro hattı projelerinin, Levent, Maslak ve Kağıthane ofis pazarlarına olan etkileri değerlendirilecektir.

Asya Yakası

Boğaziçi ve FSM köprülerinin bağlantı yolları ile ulaşılabilirliği artan Asya yakası, sanayi alanlarından dönüşen arsa stoku ile pek çok nitelikli A sınıfı ofis projesinin bölgede geliştirilmesine olanak sağlamıştır. Sunduğu nitelikli arz ve kullanıcılar için avantajlı kira rakamları ile Asya Yakası zaman içerisinde, Kavacık, Ümraniye, Kozyatağı gibi farklı alt pazarlarla, MİA ve MİA dışı Avrupa’ya rakip olmuştur. Asya yakasında metro hattının belli bölümlerinin faaliyete geçmesi ile ulaşılabilirlik güçlenmiş, bölgeye olan talepte de önemli bir artış yaşanmıştır. İnşaatına başlanan ve planlanan yeni metro hatları ile Asya Yakası’nın ofis piyasası açısından önümüzdeki dönemlerde daha da gelişmesi ve yeni alt pazarlar oluşması beklenmektedir.

Kavacık, Ümraniye, Kozyatağı-İçerenköy ve Küçükyalı-Maltepe-Kartal, bu bölümde metro hattı ile olan ilişkileri bakımında değerlendirilecek olan ofis bölgeleridir.

Sonuç

Metro hattına yakınlık kavramı, önümüzdeki dönemde ofis piyasasında kiracılar ve geliştiriciler açısından belirleyici unsurlardan biri olmaya güçlenerek devam edecektir. Artan maliyetler doğrultusunda yeni projelerde kısıtlanması öngörülen otopark kapasiteleri, artan nüfus ve araç sayısı ile birleştiğinde, özellikle kiracılar açısından metro hattı ile ulaşım sağlanabilecek noktalarda yer almak öncelikli tercih haline gelecektir. “Park Et – Devam Et” projesi, uzun mesafeli araç yolculuklarının süresini kısaltarak, iki yaka arasındaki yolculuklar için raylı sistem ile ulaşımı cazip hale getirecektir. Ayrıca hükümet tarafından yapılan açıklamalar, önümüzdeki dönemde trafikte önemli bir yoğunluk yaratan servisler ile ilgili yeni düzenlemeler yapılacağının sinyallerini de vermektedir. Planlar arasında raylı sistemlerin otopark alanları ile entegrasyonu ve ulaşım ücreti ile otopark ücretlerinin ilişkilendirilmesi de yer almaktadır. Ticari gayrimenkul gelişiminin olduğu ve metro istasyonunun bulunduğu noktalarda ofis talebi güçlenirken, metro ağının gelişmesine paralel olarak, gider yönetimi bakış açısıyla şirketlerin servis maliyetini sıfırlayarak, metro duraklarının çevresinde konumlanmış projelerde yer almayı tercih edecekleri öngörülmektedir.

JLL Raporu Sonucu.
JLL - Türkiye Rapor Sonucu

 

Kaynak : JLL – Türkiye



O bir eksper O bir canlı O bir sektör sevdalısı İşte karşınızda EksperMedia