Kira çarpanı / Satış değeri aralığı git gide açılmaktadır.

İk Kariyer İş Dünyası Çözüm Ortaklığı Değerleme uzmanlığı

Kira Çarpanı Nedir ?

Kiralamak için alınan gayrimenkulün, satın alınan fiyatı geri kazandırması için gereken aylık kira miktarıdır.

Gayrimenkulün fiyatının geliriyle belirlenmesinde önemli bir gösterge olan kira çarpanı, satın alınacak gayrimenkulün kira gelirleriyle kaç ayda gayrimenkulü finanse edeceğinin, hesaplanmasıyla bulunur.

Yaygın inanca göre;
kira çarpanı 60 ay ve altı olan konutlar çok ucuzdur,
kira çarpanı 60 ile 120 ay arasındaki konutlar ucuzdur,
kira çarpanı 120 ile 180 ay arasındaki konutlar normaldir,
kira çarpanı 180 ay ile 240 ay arası pahalıdır. 240 ay ve üzeri ise çok pahalıdır.

Kira çarpanı nasıl hesaplanır ? formülü nedir ?

Örneğin, değeri 200 bin tl olan konutun yıllık kira getirisi 10 bin tl olsun. Bu durumda 200 bin tl / 10 bin tl = 20 olarak bulunur. Bu oran konut alınacak bölge için yaklaşık olarak bilindiği takdirde kira getirisi ile çarpılarak konutun değeri hakkında fikir sahibi olunabilir. Sadece getiri potansiyelini dikkate alması nedeniyle tek başına kullanılması konut değer tespiti açısından sağlıklı değildir. Diğer yöntemlerle birlikte kullanılması mantıklı sonuçlar elde edilmesini sağlar. Daha çok ofis, mağaza için kullanılmakta olsa da konut için de emlakçılar tarafından sıkça kullanılır ancak büyük oranda yanlış kullanılır. Emlakçıların ” bu ev kendini 10 senede amorti eder ” dediği hesabın temeli bu orandır. 10 yıl ile ilgili bir standart yoktur sadece hesap kolaylığı sağlamak için 10 ile çarpan bir zihniyetten başka bir şey değildir. Gelişen ve derinleşen gayrimenkul piyasasında bu süre uzamaktadır, bölge ve gayrimenkul tipine göre de değişmektedir.

Son 5 yıllık dönemde kira değeri ile Gayrimenkulün satılık değeri aralığında yukarıda bahsi geçen 240 ayı bile aşkın değerler istenmektedir.

Bu mantıkta ilerlendiğinde yüksek değerlerde satılan gayrimenkullerin kira getirisi ile geri kazandırma işlemi suya düşmektedir. Yalnızca gayrimenkulün alınıp satıldığı aralıktaki 1 yıllık kar getirisi % 10 – % 12 aralığında düşünülmektedir. Ocak 2014 te almış olduğum gayrimenkul 200.000.,-TL olduğunu var sayar isek yaklaşık satış değerimi 220.000.,-TL – 225.000.,-TL aralığında düşünebilirim. Kira getirisinin düşük olması, aralığının yaklaşık 180-190 aylardan 240-250 aylara kadar açılması kira karını geri plana itmektedir.

Bir gayrimenkul alırken mutlaka dikkat edeceğiniz husus o ilgili bölgenin yatırım ve gelişim faaliyetleri olsun…

Değerleme yapılırken bu faktörler hep raporları etkilemektedir. Hali hazırda bitmemiş bir yatırımı varsayıp değerleri yatırım çalışması tamamlanmadan fırlatmaktadırlar…



O bir eksper O bir canlı O bir sektör sevdalısı İşte karşınızda EksperMedia