Değerleme Uzmanı Önder NEŞELİ ‘ den Sektör Analizi

Yeterli Gayrimenkul Değerleme Uzmanları

VAKTİ OLAN MUTLAKA OKUMALI…

” ……..•Hata hatayı doğurmaktadır. Çözüm ortakları ise çoğunlukla kendi mesleklerinden para kazanamayan yeni mezun gençlerden oluşmaktadır. Bu gençler de aynı kazanma hırsı içinde, daha çok raporlama yapma yoluna gitmekte ve yanlarına lise mezunu gençler alarak çalıştırmaktadırlar.
•Sonuçta SPK Lisanslı kişilerin yaptığı kabul edilen raporlamalar eğitimsiz ve deneyimsiz kişiler tarafından düzenlenmekte, Sorumlu Değerleme Uzmanı tarafından kontrol edilmesi gerekirken de deneyimsiz ellerden geçmektedir. Çözüm ortaklarının hayalleri ise SPK lı firma olarak daha çok para kazanmaktır. SPK lı firmaların çoğunun lisans aldıklarına pişman olması ise ayrıca incelenmesi gereken bir ironidir.”
Y. Mim. Önder Neşeli.

DEĞERLİ ÜSTAT ÖNDER NEŞELİ BEYİN SEKTÖR ANALİZİ…

“Öncelikle şunu sormak gerekir;” Gayrimenkul Değerleme işi, bir sektör müdür?” Bunun cevabı ülke çapındaki hizmet ağına ve çalışan sayısına bakıldığında “evet” olacaktır. Ancak gerçek anlamda “Sektör” kelimesi Değerleme işinin genel anlamda nasıl kavrandığı ile kıyaslandığında oldukça ciddi kalmaktadır. Öncelikle Gayrimenkul Değerleme, sektördekilerin %90’ı tarafından hafife alınmaktadır. Bunun nedenleri oldukça basittir.

•Herhangi bir meslek dalına hitap etmemektedir. Gayrimenkulle hiç ilgisi bulunmayan herhangi bir meslek dalı erbabı Değerleme işine soyunabilmektedir. Bu durum “herkes tarafından yapılabilir” imajını doğurmaktadır.
•Devlet politikası da sektörü alevlendirmiş, özellikle Mortgage yasası hazırlanırken basın yolu ile “Çok para kazanılan iş” olarak lanse edilmiştir ve edilmeye devam etmektedir. Bunun sonucunda konu ile yakından uzaktan ilgisi bulunmayan pek çok kişi, arkasına bir kurum desteği alarak (Özellikle bir Banka yetkilisinden iş garantisi sözüne güvenerek) SPK Lisanslı şirket kurma sevdasına düşmüştür. Ancak hayal gerçeğe dönüşememiş, SPK lisanslı bu şirketler işi çok hızlı ve ucuza yapmak gibi tavizlerle ayakta kalmaya çalışmışlardır. Bunun sonucunda da Değerleme işi, hızlı ve ucuz yapılabilen işler kategorisi içinde yer almıştır.
•Bankalar Değerleme Şirketlerini ayakta tutan kuruluşlardır. Dolayısı ile onların sektöre bakışı ve değerleme politikaları, sektöre yön vermektedir. Ne yazık ki son yıllarda Bankalar arası rekabette Pazarlama grupları, Kredi Tahsis üzerine baskı kurabilecek düzeye gelmiş ve bunun sonucunda daha hızlı ve daha ucuz değerleme aranan özellik olmuştur.
•Değerleme işini hakkı ile ucuza ve hızlı yapmak mümkün değildir. Bunun ana nedeni; sektördeki yetişmiş eleman sıkıntısıdır. Ne yazık ki Değerleme işi çok basit gözükse de basit değildir. Bu gün sektörde bir haftalık eğitimle piyasaya sürülmüş “Değerleme Uzman Yardımcıları” çalışmaktadır. Sonuçta bu kişiler Değerlemeyi “kendi bildikleri kadar” zannetmekte ve bu nedenle de sorunları fark edilmemiş raporlar sunmaktadır. Dolayısı ile işini doğru yapmaya çalışan şirketler, kazançlarından feragat etmekte; konularında uzmanlaşmış olsalar dahi elemanlarına devamlı eğitim vererek ve bu yetişmiş elemanları yüksek maaşlarla ve primlerle tutmaya çalışmaktadır.
•Az bedelle iş yapmak, beraberinde ucuz iş gücünü getirmiş ve kaçınılmaz olarak “Çözüm Ortakları” kavramı gelişmiştir. Aslında ülke çapında hizmet verebilen firmalar için çözüm ortağı ile çalışmak zaten bir mecburiyettir. Çünkü Taşrada, özellikle gayrimenkul hareketinin az olduğu şehirlerde Değerleme Uzmanı sayısı yok denecek kadar azdır. Bu şehirlerde nadiren gelen işler için personel barındırmak veya ana merkezden bu şehirlere eleman yollamak rantabl değildir. Mecburen yönlenilen “Çözüm Ortaklığı” anlayışı, firmaların kendi merkezlerindeki iş hacmine de yansıdığı anda çıkan kalite sorgulanmalıdır.
•Yapılan işin çalışanlar tarafından da hafife alınması en büyük tehlikedir. Çoğu kişi tarafından; kolay para kazanılan, evden bile yapılabilen, hızlı yapıldığı için sürümü olan, ağırlığı olan bir diploma istemeyen, fazla bir bilgi ve çalışma da gerektirmeyen ve sorumluluğu doğrudan SPK lı firmalara yükleyen bir iş olarak görülen Gayrimenkul değerleme işi; hakkıyla yapılması durumunda bunların tam aksidir.
•Ne yazık ki sektörde çalışanların çoğu bu tersten esen rüzgara kendini kaptırmış, ya çözüm ortağı olarak işten ayrılma yolunu seçmiş, ya da “home ofis” çalışmak üzere şirketini zorlamıştır. Home Ofis eleman çalıştırmanın şirket için dezavantajı ise rapor kontrollerinin sağlıksız olması ve yerinde sürekli eğitimi olanaksız kılmasıdır.
•Maalesef Ülkemizdeki Gayrimenkul Değerlemeye ait herhangi bir standart geliştirilmemiştir. Farklı Kuruluşlar tarafından uygulanan Farklı Değerleme Prensipleri, farklı bitmişlik oranları, farklı yaklaşımlar bulunmaktadır. Bunun ana nedeni de çalışılan farklı Bankaların farklı yaklaşımıdır. A Firması x Bank için brüt alanı net alanın %15’i ile çarpmakta ve x bitmişlik oran tablosunu uygulamakta, B Firması y Bank için brüt alanı net alanın %10’u ile çarpmakta ve y bitmişlik oran tablosunu uygulamaktadır. Daha sonra A ve B Firmaları z Bank için aynı taşınmaza rapor düzenlediklerinde bambaşka iki rapor çıkabilmektedir. Değerleme Uzmanları Birliği’nin hazırladığı bir çalışma varsa da Tüm Banka Değerleme Yetkililerinin paralel görüşe sahip olmamasından gerek, farklı yorumlamalar devam etmektedir.
•SPK Lisansına sahip şirketlerin rapor kontrolü için “Sorumlu Değerleme Uzmanı” lisansını almış, 5 yıl deneyimli elemanlar çalıştırması esastır. Ancak fiili olarak bu mümkün değildir. Çünkü bir kişi sağlıklı olarak günde ancak 10 adet değerleme raporu kontrol edebilmektedir. Dolayısı ile iki kişi toplamda 20 adet rapor kontrol edebilmektedir. Öz verili çalışma ile bu sayı 30 bile olsa, bu rapor sayısından elde edilebilecek gelir, A.Ş. nin giderlerinin yanında hiçtir. Bu nedenle çoğu şirket 1-2 yıllık deneyime sahip Değerleme Uzman Yardımcılarını Kontrol elemanı olarak çalıştırmaktadır. Çoğunlukla mimarlık formasyonuna sahip olmayan ve deneyimleri de yetersiz olan bu kişilerin kontrol ettikleri raporlarda yetersiz olmaktadır.
•SPK lı A.Ş. lerin çoğu değerleme ücretleri az olduğundan sürümden kazanma yoluna gitmektedirler. Bu nedenle çok sayıda iş almakta, bu işleri de çözüm ortaklarına dağıtmakta, kontrolünü ise yetersiz sürede yapmaktadırlar.
•Hata hatayı doğurmaktadır. Çözüm ortakları ise çoğunlukla kendi mesleklerinden para kazanamayan yeni mezun gençlerden oluşmaktadır. Bu gençler de aynı kazanma hırsı içinde, daha çok raporlama yapma yoluna gitmekte ve yanlarına lise mezunu gençler alarak çalıştırmaktadırlar.
•Sonuçta SPK Lisanslı kişilerin yaptığı kabul edilen raporlamalar eğitimsiz ve deneyimsiz kişiler tarafından düzenlenmekte, Sorumlu Değerleme Uzmanı tarafından kontrol edilmesi gerekirken de deneyimsiz ellerden geçmektedir. Çözüm ortaklarının hayalleri ise SPK lı firma olarak daha çok para kazanmaktır. SPK lı firmaların çoğunun lisans aldıklarına pişman olması ise ayrıca incelenmesi gereken bir ironidir.”

Mim.Ö.Önder NEŞELİ / Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

Kaynak : A.Mesut Tatlıpınar



O bir eksper O bir canlı O bir sektör sevdalısı İşte karşınızda EksperMedia