Banka değerleme raporları kontrol edilirken

X Bankasının Raporlarını Kontrol Ederken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Kontrol de dikkat edilmesi gerekilenler

1 -) Genel Bilgiler

• Bu bölümde dikkat edilmesi gereken öncelik Google Koordinat Bilgisi ile krokinin uyumlu olması, ayrıca bloklu bir taşınmaz ise vaziyet planında kontrol edilmesi gerekmektedir. ( Anadolu taleplerinde kesinlikle (Trakya değerleme) konrol edilmeli.)
• Talep içindeki rapor numarası yazılmasında takip açısından fayda vardır.(Anadolu eksperleri referans yada invex’te bulunan numarayı yazmaktalar.)(doğrusu İŞ-2014-xxxx)
• Adres bölümü doldurulmalı (en çok yapılan hata: 1- İl:adana , İlçe: adana yada 2.İl:İstanbul, İlçe: adalar diye unutulması)
• Rapor revize rapor ise eski raporun tarih ve sayının girilmesi (inşaat seviyesi, kentsel dönüşüm, yeniden değerleme)
• Adres kodu yazılmamış ise eksperle konuşulup bulunamamıştır yazılması

2 -) Tapu Bilgileri
• Tapu takyidatının talep ekinde bulunan tapu senedi ile karşılaştırılması
• En çok yapılan hatalar (ada,parsel, b.bölüm no yazımı(dikkat edilmeli))
• Ada/parsel yazımı, il/ilçe, cilt/sayfa no değişikliği gibi değişiklikleri ek bilgilerde anlatılması
• Takyidatlarda geçen şerhler şartnameden kontrol edilerek değerleme yeteneğine bakılmalı (önemli her bankada farklı olması sebebiyle )
• Hisseli taşınmaz (kat irtifakı kurulu): satışı güç
• İcrai haciz, Haciz: satışı güç
• İhtiyadi tedbir, satışa arz: Satılamaz

3 -) İmar ve İskan Bilgileri
• Taşınmazda en küçük bir aykırılık olması durumunda yasallığı ile ilgili sorun var işaretlenecek
• Özellikle bloklu sitelerde blok ismi bina giriş yönüne dikkat edilmeli. (Eğer konum tespiti sağlıklı yapılamıyorsa ve bina simetrikse merdiven kovanı ve asansöre göre konum teyidi yapılıp yasal durum değeri takdir edilebiliyor )
• Konumun tespit edilemediği durumda blok ismi ile b.bölüm numarasının mevcutta örtüşmesi durumunda mevcut durum değeri takdir edilebiliyor.
• Son zamanlarda banka numaratajın imzalı ve onaylı olması ve yazım şekline göre değer takdiri yapılmaya bilir. (Kurşun kalem ile yazılmışsa yasal durum değeri verilmiyor, mevcut durum değeri veriliyor) (İmza veya kaşe varsa ve tükenmez kalem ile yazıldıysa, açıklamalar kısmına “Teminat aşamasında projedeki bağımsız bölüm alanlarının onaylatılmasında fayda vardır” ibaresi yazılıyor)

4 -) Çevre Bilgileri
• Genel İnşaat seviyesi: Binanın ekspertiz esnasındaki inşaat seviyesi (Bölgenin inşaat seviyesi değil. En çok burası karıştırılıyor.)

5 -) Taşınmazın Özellikleri
• Ana taşınmaz kat sayısında kat dağılımının (5- BK+ZK+3NK) yazılması unutulabiliyor (Anadolu genelde yazmıyor)
• Ana taşınmazda katlardaki b.bölüm sayıları copy paste’den dolayı eski hali kalmış olabiliyor. B.bölüm listesinden kontrol edilmesine fayda var.
• Kat irtifakı kurulmamış taşınmazlarda Ana taşınmazdaki bağ.Böl.Sayısı boş bırakılacak
• Yol tariflerindede copy paste’den dolayı hata olabiliyor. Özellikle daha önce gidilmiş bir site ise blok, kat v b.bölüm numarasının tapu ile kontrol edilmesinde fayda var
• B.bölümün anlatıldığı ayrı sekmede:
– Taşınmaz Bilgisi : B BLOK, ZEMiN KAT, 6 NOLU MESKEN (Eğer bloklu ve (zk yada bk) ise yazılmasında fayda var.)
– Ev tipi (3+1 yada 2+1) ile taşınmaz bölümlerindeki oda sayısı arasında uyumsuzluk olabiliyor.
– Net alanlar ile Brüt alan arasında çok büyük fark olmamasında fayda var. (Net alanlar x 1,15= ̴ Brut alan)
6 -) Değere Etki Eden Faktörler

• Olumlu ve olumsuz faktörleri boş göndermemeye dikkat etmek lazım

• Bazen olumsuz faktör bulunmadığı durum olabiliyor (Emlak seköründeki belirsizlik, Göreceli olarak merkeze uzak olması)
7 -) Değerleme Bilgileri
• Emsal minimum 3 tane olması gerekiyor
• Çap dairelerde 4 tane olmasında fayda var (2 mesken + 2 çap daire)
• Sekmelerde boş alan olmamasına dikkat edilmeli (Niteliği: Emsalin güncel niteliği yazılmalı mesken, Çap daire, arsa)
8 -) Değere İlişkin Hesaplamalar
• Öncelikle arsa payı hesabı kontrol edilmeli (genel hata yapılan alana)
• Bina değeri: Taşınmazın özelliklerinde yazılı olan alanlar ile örtüşmeli (ortak alan büyüme varsa düşüncelerde konu bahsedilip yasal x alan üzerinden mevcut y alan üzerinden hesaplandığı belirtilmektedir. )
• Şerefiye değeri toplam değer olacak (gerektiği durumlarda arsa payı yüksek değerli ilçelerde (- şerefiye kullanılabilir) )
• Bütün aykırılıklar Düşününceler kısımında açık bir şekilde anlatılmalı (genelde bankanın dikkat ettiği yer burası )
• Satış kabiliyeti raporun konusuna göre değişiklik gösterecektir.
• Yasal durum değeri takdir edilmesiği durumlarda satışı güç
• Gerekli takyidatlarda satışı güç ve satılamaz
• Asma katlı ve depolu dükkanlar, genel müdürlük kat kırılımını görmek istiyor.

Örnek: Taşınmaz mevcut alanları üzerinden katların m2 birim değerleri,
Zemin Kat = 54,00 m2 x 6.500 TL/m2 = 351.000 TL
Asma Kat = 48,00 m2 x 3.100 TL/m2= 148.800 TL
Toplam = 499.800 TL olarak bulunmuş olup, değer 500.000 TL’ye yuvarlanmıştır.
• Genelde zemin kat için 3 birim, asma kat için 1,5 birim, bodrum kat için 1 birim düşünüyorum. Ama imalathane yada showromlu yer arasında bu oran değiştirmekte fayda var

9 -) Ekler ve Faturalar
• Resimler hanesine taşınmazın resimleri (10 adet ile sınırlı) Bina dış cephe resmi taşınmaz işaretli olarak kesinlikle olmalı
• Proje resimleri
• Kroki, İmar pafta (anadoluda bazen olmayabiliyor) (telefon açıp istenecek)
• Varsa ruhsat + iskan
• Makbuzlar ve fiyat yazımları
• DEĞERLEME FİRMASI TARAFINDAN HAZIRLANACAK YAZI ÖRNEĞİ
• Varsa inşaat seviyesi tablosu

Kentsel Dönüşüm raporlarında

• Yönetici özeti formatı (hem pdf + hem excell formatında ikisi de eklenecek)
• inşaat seviyesi tablosu
• proje geliştirme

Banka Malı
• Google Earth (kmz dosyası)= taşınmaz ve emsaller dosyada ekli olacak
• Eba talep fomu
• İnşaat sınıfı (Taşınmazın içine girilebildiyse)
Raporlar ile ilgili Senaryolar
• Aşırı büyümelerde (%30 ve üzeri) sadece yasal veriliyor ancak banka bazen mevcut da isteyebiliyor.
• Kat irtifakı olan yerlerde Ruhsat iptali varsa (Yasal ve Mevcut verilmeyecek)=banka mevcut durum değeri isteyebilir
• Büyükçekmece heyelan alanında kalan alanlar oldukça fazla ve belediyeden çelişkili bilgiler verilebiliyor. Ekspere sormakta fayda var. Heyelan alanında kalıyorsa (paftada J2,J3 vs.) yasal-mevcut verilmiyor.
• Boş arsa 1000’lik plan yok 5000’lik planlarda (konut,sanayi,gibi)(özellikle esenyurt kıraçta var) alanlarında kalırsa yasal-mevcut değer vermemiz isteniyor 1000’lik planlar onaylandıktan sonra revize talep edilebiliyor
• Büyükçekmece ve Silivride sahil kısmında bulunan parsellerde kıyı kenar çizgisi sorgulanacak (eksper sorgulayacak)
• Tekirdağ ve anadoluda tarla alanında kalan taşınmazların 6537 sayılı yasa kapsamında bilgi verilecek. (satışı güç işaretlenebiliyor)
• Çatı piyesli taşınmazlarda çatı alanı 0,65 kat sayısı ile çarpılarak normal kat alanına indirgenerek, normal kattaki dairelerin m2 birim değeri ile karşılaştırılmalı
• Riskli alan ve kentsel dönüşüm alanında kalan taşınmazlar (genel gop ta çıkar) sadece arsa payı değer takdiri yapılacak – yasal ve mevcut (bunun ile ilgili mail gelecekti fakat gelmedi ama böyle uyguluyoruz)
• Çatalca- Büyükçekmece – Sultangazi- Gaziosmanpaşa gibi bölgelerde İski havzaya bakılmalı
• Kısa koruma ve mutlak korumada kalan taşınmazlar ruhsatlı dahi olsa olumsuz gönderiyoruz (yasal-mevcut verilmiyor)

Yazı : Sertaç Basel

Puanlama

  • 10
  • 10
  • 10
  • 10
  • 10
  • 10

    Puan



O bir eksper O bir canlı O bir sektör sevdalısı İşte karşınızda EksperMedia