Tapu Ders Notları – Bölüm 1

Gayrimenkul Hukuk Teknik Finans

1. Bölüm Tapu Dersi
Eğitimlerde kullanılmak üzere hazırlanan tapu mevzuatı ve yapılacak işlemlerde bilgilendirme amaçlı bu kılavuz hazırlanmıştır. Genel olarak ders notu içeriğinden bahsetmek gerekirse mülkiyet kavramı ve hakkı, mülkiyet hakkının konusu, bilinmesi gereken temel tanımlar, mülkiyet hakkının çeşitleri, kazandırıcı zamanaşımı, tapu kütüğüne tescil edilen bazı haklar, tapu işlemleri için başvuru süreci, tapu sicilinin incelenmesi, ana ve yardımcı sicilller, akitli ve akitsiz işlemler, ipotek ve tapu kütüğünde sık rastlanılan bazı şerhler hakkında bilinmesi gereken tanımlamalar yapılmıştır. Gayrimenkul disiplinler arası bir yapıya sahip olup temelde teknik, hukuki ve finansal altyapıdan oluşmaktadır. Bu bölümde disiplinler hakkında temel bilgileri sizlerle paylaşacağım. İlerleyen bölümlerde ise hukuki altyapıyı oluşturan tapu mevzuatı ve uygulamalarını göreceksiniz.

Şekil 1 – Gayrimenkul İçeriği
Şekil 1 de görüldüğü üzere gayrimenkul bir fazla disiplini içermektedir. Bunlardan en önemlileri teknik, hukuki ve finansal altyapıdır. Tapu mevzuatı hukuk sistemi içinde kalmaktadır. Gayrimenkulün teknik altyapısında imar uygulamaları, kentsel dönüşüm, şehircilik, yapılaşma, statik hesaplamalar, parselizasyon hesapları ve mühendislik ölçümleri gibi konu başlıklarını içermektedir.
Hukuki altyapının içine gayrimenkulle ilgili kanun, yönetmelik ve yargı kararlarından oluşmakta iken finansal altyapıda mortagage piyasası,finansal analizler, yatırım projeleri, gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve ekonomide gayrimenkul sektörünün ekonomik getirilerini etkileyen tüm unsurlar girmektedir. Bu bölümde hukuki altyapı hakkında sizlerle temel bilgileri paylaşacağim.

Mülkiyet Hakkı

Birden fazla nesnenin mülkiyeti bulunmakta olup derslerimizde taşınmaz mülkiyeti üzerinde duracağız. Mülkiyet hakkı, tapu mevzuatının ve gayrimenkul sisteminin temelini oluşturmaktadır. Taşınmaz mülkiyeti, sadece belirli tip gayrimenkullerde tesis edilmektedir. Taşınmaz mülkiyetinin konusunu aşağıdaki başlıklar oluşturmaktadır.

· Arazi,(Tarla, Bağ, Bahçe vb.)
· Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, (İrtifak Hakları)
· Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler oluşturmaktadır.

Bunlara ek olarak taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapu kütüğüne tescil ile olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Bilinmesi Gereken BazıTanımlar

Bina: kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarıyan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.

Yapı: karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.
Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.

Bütünleyici parça: Bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur.
Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parçadır.

Eklenti: Bir şeye ilişkin tasarruflar, aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar.

Eklenti

Bölüm 2- Ana Taşınmazı Oluşturan Unsurlar

Mülkiyet Hakkının Çeşitleri

Mülkiyet hakkı, tam mülkiyet ve ortak mülkiyet olmak üzere ikiye ayrılır. Tam mülkiyet hisse oranın 1/1 eşit olduğu ve tek kişinin malik olarak tasarrufta bulunabiliceği mülkiyet türüne denilmektedir.
Ortak mülkiyette ise adında anlaşıldığı üzere birden fazla kişinin bir taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğu mülkiyet türüne denilmektedir. Ortak mülkiyet ikiye ayrılmaktadır. Paylı mülkiyet ve Elbirliği mülkiyetidir. Tapu satışlarından ortak mülkiyet kavramı ile çoğu zaman karşılaşılmaktadır.

Paylı Mülkiyette;
Fatma Koç 1/3
Ayşe Koç 1/3
Ali Koç 1/3

Elbirliği Mülkiyetinde ise
Ayşe Koç
Ali Koç
Fatma Koç
Hisselerinin tamamı “1” eşittir.

Pratik Bilgi:

*** Elbirliği mülkiyeti ile satış yapılabilmesi için tüm maliklerin muvaffakatı gerekmektedir.
*** Fakat paylı mülkiyete geçildiği takdirde hissedarın sahip olduğu miktarlar belli olduğundan hisse satışı yapılabilmektedir.
*** Tabii bu durumda şufa hakkı (ön alım hakkı) ortaya çıkmaktadır. Şufa hakkında diğer hissedarları satışın yazılı olarak tebliğ edilmesi gerekmekte olup aksi takdirde tapudaki rayiç bedel üzerinde mahkeme kararı ile diğer hissedarlar satılan hisseyi alma durumu ortaya çıkmaktadır.

Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet)

Medeni kanuna göre tanımına bakmak gerekirse; paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur.
Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
Paylı Mülkiyete Konu Gayrimenkulün Yönetimi
Bu kısımda birden fazla maliği bulunan bir gayrimenkulün nasıl yönetileceği hakkındaki bilgileri sizlerle paylaşacağım. İlk olarak pay sahipleri, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda düzenlemeler yapabilirler. Fakat, böyle bir anlaşmayla paydaşların aşağıdaki hak ve yetkileri kaldırılamaz ve sınırlandırılamaz. Bu haklara değinmek gerekirse;
· Paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek,
· Eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almaktır.
Gayrimenkulle ilgili anlaşmalar imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir. Yapılan bu işlem aynı zaman mülkiyete konu taşınmazın yönetim planının belirlenmesi anlamına gelmektedir.

Paydaşların Giderlere Katlanma Yükümlülüğü
Paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır.
Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir.
Buradan anlaşıldığı üzere paylı mülkiyete konu taşınmazın giderleri ve gelirleri hak sahibi kişilerin hisse payı oranından bölüştürülmektedir.
__________________________________________________________________________
Tartışma Sorusu : Paylı Mülkiyette kişiler hisseleri oranında taşınmazın gelirinden veya borcundan sorumlu olmakta iken elbirliği mülkiyetine sahip bir taşınmazda borç veya gelir malikler arasında nasıl paylaştırılır ?
__________________________________________________________________________
Paylı Mülkiyete Sahip Kişinin Paydaşlıktan Çıkarılması
Bu kısımda hisse sahibi kişilerin hangi durumlarda mülkiyet hakkının sona erebileceği hakkında bilgileri sizlerle paylaşacağım.
İlk olarak kendi tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır.
Hâkim, çıkarma istemini haklı gördüğü takdirde, çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesine karar verir.
Aynen ayrılmasına olanak bulunmayan maldaki payın dava tarihindeki değeriyle kendilerine devrini isteyen paydaş veya paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan çıkarma istemi ile birlikte ileri sürmek zorundadırlar.



O bir eksper O bir canlı O bir sektör sevdalısı İşte karşınızda EksperMedia