Tapu Senedi Nasıl Okunur !!!

Tapu Senedi Nasıl Okunur

Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde bilinçli olmak önemlidir. Geri dönüşü olmayan yüksek kayıplarla sonuçlanabilir. Satın alacağım/Satacağım gayrimenkul sorunlu mu? Değeri ne kadar? Bana gösterilen yeri satın aldığımı nasıl anlayabilirim? Hangi belgeleri istemem lazım ve nasıl kontrol edeceğim? gibi sorulara cevap arayacağız. Bu başlangıç yazımız olacak.  Temel teşkil edecek olan “Tapu Belgesinin Doğru Okunması”  ile başlayacağız. Daha iyi anlaşılabilmesi için önce birkaç tanımın yapılması lazım. Örnek resimleri üzerini tıklayarak büyütüp inceleyebilirsiniz.

Gayrimenkul : Gayrimenkul çok geniş ve genel bir kavram. Basitçe taşınamayan mal diyebiliriz. Bunlar genel olarak tarla,arsa,ev,apartman,bina v.s.’dir.

Gayrimenkul cinsine göre şekillenen Tapu türleri:

Arsa-Tarla Tapusu :

Üzerinde yapı bulunmayan, imarsız veya imarlı boş parsel olarak tescil edilen gayrimenkuldür. Niteliğinin Arsa olabilmesi için parselin imar planı içerisinde bulunması gereklidir. Ancak bu durum gayrimenkul üzerinde yapı yapılabileceği, proje düzenlenip ruhsat alınabileceği anlamına gelmez. İlgili Belediyesinden imar durumuna bakılması, imar çapı çıkarılması gerekmektedir. İmar planı içerisinde olup, yol üzerinde veya park-yeşil alan v.b. olarak işlenmiş olabilir. Tarla vasfındaki gayrimenkuller ise tarım için ayrılan alanlardır. Ancak eski hali Tarla olup, bulunduğu bölgede sonrasında düzenlenen imar uygulaması ile Arsa vasfı kazanmış, gerekli cins değişikliği yapılmadığı için Tapu senedinde halen Tarla olarak görünmesi mümkün ve sayıları hiç de az değildir. Bu durumda bağlı bulunduğu Belediyeden imar durumu hakkında bilgi alınmalıdır. Bağ-Bahçe niteliğindeki gayrimenkullerde benzerdir.

Arsa Tapusu Örneği

Bina Tapusu (Cins Tashihi) : Bu tür tapu senetlerinde Ana Gayrimenkul niteliği mevcut olup, bağımsız bölüm ve niteliği bulunmaz. Yani gayrimenkul bir bütün olarak son hali ile tescil edilmiştir. Bütün olarak veya bütünün hissesi olarak satışı yapılabilir. Bölümlere ayrılamaz. Örnek olarak nitelikler; “Tek katlı ev ve bahçesi”, “Ahır ve müştemilat”, “5 katlı inşa halinde bina” benzeri olur. Mevcut binaya ait projesi genelde bulunmaz. Çünkü bu tür yapılar genelde eski tarihli olduğundan dolayı kanun ve yönetmelik hükümlerinden yararlanarak tescil edilirler. Ancak yeni olup ta, bir bütün olarak tescil edilmek istenen Fabrika,depo,müstakil ev v.b. yapılar proje ile tescil edilenlerin, ilgili belediye veya bağlı bulundukları yerel kurumlar ile kadastro müdürlüklerinde projesi bulunabilir.

 Cins Tahsisli Tapu Örneği

Kat İrtifakı : Ana yapının bölümlerinin ayrı ayrı tapuya tescilidir. Şöyle ki, bir arsa üzerinde önce imarına uygun proje çizilir. Sonrasında inşaat ruhsatı alınır. İnşaata başlanıp başlanmamasına bakılmaksızın, inşa öncesi proje üzerinde bağımsız bölümlerin yerlerinin belirlenerek Tapu senedi düzenlenmesine olanak tanınır. Kat irtifak tapularında binanın tamamlanıp tamamlanmadığı Tapu Müdürlüğüne tescil edilmediği için “Ana Gayrimenkul Niteliği” bölümü, ana yapıyı tanımlayıcı ifade içermez. Genelde “Arsa” veya “Tarla” olarak yer alır. Burada dikkat edeceğimiz husus, Kat irtifak tapulu bir gayrimenkul arsa halinde veya tamamen bitirilmiş vaziyette olabilir. Hiç inşa edilmemiş olsa bile proje üzerinden tescil edildiği için, Tapu Senedi üzerinde bağımsız bölüm bilgileri bulunur. Kat irtifakı Tapusu, mutlaka ilgili belediyesinden Yapı Kullanım İzin Belgesi ile desteklenmelidir. Çünkü Yapı Kullanım İzin Belgesi söz konusu gayrimenkulün tamamlandığı anlamı taşır.

Kat İrtifak Tapusu Örneği

Kat Mülkiyeti : Kat mülkiyeti ancak tüm bina tamamlandığı vakit kurulabilir. Yani Kat Mülkiyeti kurulmuş bir yapı tamamlanmış ve tüm bağımsız bölümlerinin Yapı Kullanım İzin Belgeleri mevcut demektir. Bu tür Tapu Senedinde “Ana Gayrimenkul Niteliği” ana yapıyı tanımlayıcı ifadede ve “Bağımsız Bölüm Nitelikleri” mevcut haldedir.

Kat Mülkiyet Tapusu Örneği

Devre Mülk : Devre Mülk, bir gayrimenkulün mülkiyetine senenin belli dönemleri  için sahip olma hakkıdır. Devre mülk süresi yılda 7-10 ve 15 gün olarak belirlenebilir. Yani bir taşınmazı ortaklaşa satın alıp, kullanım tarihini-düzenini belirleme amacı taşır. Genelde belli dönemlerde kullanılması tercih edilen Tatil,sağlık,kaplıca,dinlenme maksadı ile inşaa edilmiş gayrimenkullerde uygulanır. Satma,devretme,kiraya verme v.b. Tapu mülkiyetinden kaynaklı tüm haklar kullanılabilir.

___________________________________________________________________________________________________________________

Gelelim Tapu Senedinin nasıl okunacağına.

TAPU SENEDİ NASIL OKUNUR?

Tapu, mülkiyeti-sahipliği ve düzenlendiği mülk ile ilgili kısa bilgileri içeren belgedir. Sahip olduğu formatlara göre Arsa-arazi-tarla tapusu, cins tashihli tapu,kat irtifakı tapusu, kat mülkiyeti  tapusu , devre mülk tapusu olmak üzere türlere ayrılır. Daha iyi anlaşılması için örnek resimli ve resim üzerinde açıklamalı olarak ilgili bölümlerde belirteceğim.

Genel olarak Tapu Bilgileri :

Tapu belgesindeki bilgiler Üst bölüm,Orta bölüm ile Alt bölümde gruplanır.

Üst Bölüm (Ana Gayrimenkul) :

Üst Bölüm

Üst bölüm Ana Gayrimenkul bilgilerine ayrılmıştır. Tüm Tapu türlerinde, belgenin üst kısmında İli,İlçesi,Mahalle-Mıntıka-Mevki v.s. ile Pafta-Ada-Parsel bilgileri ve Yüzölçümü hanesi bulunur. Bu bilgiler gayrimenkulün yeri-konumu ile büyüklüğü hakkında bilgi verir. Ancak “Yüzölçümü” hanesinde belirtilen değer ile ilgili büyük çoğunluğumuz yanılgıya düşmektedir. Tapu belgesi bilgilerinde hiçbir zaman bağımsız bölüme ait metraj-yüz ölçümü yer almaz. Burada belirtilen Yüz ölçüm değeri, üzerinde yapı olsun veya olmasın parselin miktarıdır. Yani tapu belgesinin ilişkili olduğu konut,bina,işyeri v.b. bağımsız bölüm metrajı değildir. Bağımsız bölüm metrajı ancak Yapı Kullanım İzin Belgesinde veya bazen Yapı Ruhsatlarında yer alabilir. Bu bölümde dikkat edeceğiniz bir husus,  var ise “Niteliği” bilgisidir. Niteliği bilgisi Ana Gayrimenkulün niteliğinin belirtildiği bölümdür. Ana gayrimenkul ifadesi, örneğin bir binanın konumlu olduğu Arsa-Arazi-Tarla olabileceği gibi Kat Mülkiyeti kurulmuş ise konut ve işyerlerini kapsayan apartmanın kendisi olabilir. Eğer Kat irtifakı veya Kat Mülkiyeti kurulmamış arazi nitelikli Arsa-Tarla v.b. niteliklerde ise tanım bizzat gayrimenkulün kendisine aittir.  Bu bölümde örneğin “ 5 katlı, içerisinde 2 dükkan,6 mesken bulunan kargir apartman” gibi bir nitelendirme mevcut ise, bu tapu Kat Mülkiyeti kurulu gayrimenkule aittir. Eğer “Arsa”,”Tarla” v.b. yapı belirtmeyen bir niteliğe sahip ise Yapı tescili bulunmayan Arsa-Tarla tapusu olabileceği gibi Kat irtifakı tapusu olabilir. Bu durumda Tapu belgesinin orta bölümündeki bilgilerden Bağımsız Bölüm kısmındaki Niteliği bölümüne bakılır. Bu bölümde Niteliği kısmında bağımsız bölümün “Mesken”,”Konut”,”İşyeri”,”Dükkan” v.b. şekilde belirtilip belirtilmediğine, kat ve bağımsız bölüm numarasının bulunup bulunmadığına bakılır. Bu bilgiler yer alıyor ise Kat İrtifakı kurulmuştur, yer almıyor ise Arsa-Tarla tapusudur. Ancak eski tip tapularda bu bölümün bazen yer almadığı görülmekte. Bu sebeple yine orta kısımdaki edinme-açıklama bölümünde düz metin olarak nitelik ve bağımsız bölüm numarasının belirtilip belirtilmediği kontrol edilmelidir.

Orta Bölüm (Bağımsız Bölüm) :

Orta Bölüm

Bu bölüm Gayrimenkulün türüne göre farklı bilgi ve şekle sahiptir. Eğer bağımsız bölüm belirtmeyen formatlı, yani  Kat irtifakı veya Kat Mülkiyeti kurulmamışsa, düz metin şeklinde açıklama-edinme bölümü bulunacak, diğer bölüm ve bilgiler yer almayacaktır. Bu durumda arsası ile birlikte bir mesken-işyeri-bina dışında, belli bir kattaki veya yatay site içerisinde kat irtifaklı sıradaki bir meskeni, işyeri-büro v.b. bağımsız bölümü satın aldığınız söylenemez. Ya hisse satın alıyorsunuzdur veya komple arsası ile birlikte bir yapı. Komple bir yapı satın alıyor iseniz orta bölüm alt kısmındaki “Sahibi”  bölümünde ismin-isimlerin sağ yanındaki hisse oranına dikkat edin. “Tam” veya çok hisseli ise yer alan isimlerin hisse toplamının “1” tam olması komplesini satın aldığınız anlamına gelir. Aksi halde hisse payı olarak satın alıyorsunuz demektir. Tabi eğer bu fiili durumda üzerinde mevcut binanın bir meskenini sattığını söyleyen bir satıcı ise oradan uzaklaşın. Kat irtifakı –Mülkiyeti kurulmamış bir binada hangi meskenin-işyerinin size ait olacağı hukuki olarak belirlenemez. Yani ancak ana binadan hisse alırsınız ki, ileride çok büyük sorunlarla karşılaşabilirsiniz.

Bağımsız bölüm belirtilen Kat irtifaklı – Kat Mülkiyetli : Bu bölümde bazı Tapu belge formatlarında Tapunun türü ile ilgili kutucuklar yer alabiliyor. Ancak sıkça karşılaşılan Tapu memurunun hatalı işaretlemesi sorunu sebebi ile bu bölümü dikkate almıyoruz. Geneli hatalı işaretlenmiş durumda. Kat irtifakı ve Kat Mülkiyeti tapularında Orta bölümün ilk sırasında “Satış Bedeli”,”Niteliği”,”Arsa Payı”,”Blok-Kat ve Bağımsız bölüm numarası” kısmı bulunmaktadır. Bu bölümdeki satış bedeli, maalesef Türkiye’de vergilerin çok yüksek olması sebebi ile gerçekçi olmayıp, Belediyeden alınan emlak değeri ile gösterilen en az satış bedeli olarak yansıtılmakta. Ancak istisnalar var. Şöyle ki bir icra dairesinden veya kamu kurumundan veya bir banka ihalesinden yapılan alımlarda mecburen gerçek değeri gösterilmekte. Bu gibi durumlarda Tapu Alt bilgisindeki “Tarihi” bölümünden hangi tarihte satışının yapılmış olduğunu satış bedeli ile kıyaslayabilme şansınız var.

Bu bölümdeki “Niteliği” kısmı ise bağımsız bölüme aittir. “Mesken”,”İşyeri”,Dükkan”,”Büro” v.b. niteliklerde olabilir. Burada dikkat edeceğiniz husus, örneğin zemin katta bir işyeri-dükkan satın alıyorsunuz, ancak Tapu Senedi nitelik kısmında “Mesken” olarak belirtilmiş. Bu durum da satın aldığınız İşyerinizin Çalışma Ruhsatı alma esnasında sorunlarla karşılaşmanız yüksek olasılık. Tam tersi de mümkün. Örneğin bir mesken satın alıyorsunuz ancak niteliği “Büro” veya “İşyeri” . Bu durumda satın aldığınız evinize elektrik-su aboneliğini niteliği İşyeri olması sebebi ile ticari olarak  yapmak zorunda kalıp, normalden 2 kat pahalı şekilde faturalandırılabilirsiniz.

Arsa payı kısmında belirtilen oran, şerefiye göz ardı edilmişse genelde bağımsız bölümün metrajının toplam yapı alanına oranıdır. Deprem v.b. sebepler ile arsa üzerindeki binanın yıkılması durumunda, bu oran nispetinde arsa toplam metrajı üzerinde hakkınız var demektir.

Blok numarası; eğer aynı arsa üzerinde birden çok bina bulunmakta ise bu binalara harf veya rakam ile isim verilir. Blok numarası var ise onaylı mimari projesinin vaziyet planından size gösterilen blok’un satın aldığınız blok olup olmadığını kontrol etmeniz gerekir. Kat numarası ve Bağımsız bölüm numaraları da ilgilendiğiniz bağımsız bölümün proje üzerindeki yerlerini tesciller. Bu bölümler mutlaka fiili durum ile projenin uyumlu olup olmadığının kontrol edilmesi gereken kısımdır. Bu konuda ülkemizde çok sayıda mağdur bulunmaktadır. Satın alacağınız veya oturduğunuz ev,işyeri acaba gerçekten size ait mi?. Bu soru can alıcı. Bunun ile ilgili detaylı yazımız devam serisinde yer alacaktır.

“Edinme Sebebi – Açıklama” bölümünde, Tapu sicilinde Tapu senedinin yenilenmesi ile ilgili en son yapılan işlem açıklaması yer alır. Dikkatlice okunmalıdır. Gayrimenkulün bir önceki geçmişindeki sorunlar ile ilgili ipuçları verebilir. Ayrıca eski formatta Kat irtifakı ile ilgili blok-kat-bağımsız bölüm numarası ve nitelik bilgileri bu bölümde de yer alabilir. Kutucuk olarak ayrılmayan tapularda bağımsız bölümün bulunup bulunmadığı bu bölümden kontrol edilir.

“Sahibi”; kısmında tapunun maliki yer alır. İsmin sağ kısmında ise varsa sahip olduğu hisse oranı, hisseli değil ise “Tam” ibaresi bulunur. Birden fazla malik’i var ise birkaç sıra olarak yazılır. Çoklu maliklerde eğer tapusu düzenlenmiş taşınmazın tamamını satın alacaksanız hisse oranlarını toplayın. Eğer 1/1 yani 1 tam sayı elde edemiyorsanız  bu, yazılmayan hisse sahibi başka bir malik’in bulunduğu anlamı taşır.

Alt Bölüm :

Alt Bölüm

Tapu belgesi alt bölümde “Geldisi”, Yevmiye”,”Cilt”,”Sahife”,”Sıra” numaraları, Tarihi ile “Gittisi” kısımları bulunur. “Geldisi” bölümünde Tapu sicilinde daha önceden yapılan değişiklikler ile değişime uğradı ise, eski Cilt,Sahife,Sıra ve Tarih bilgileri bulunur. Bir tereddüt veya sorun yaşanması durumunda eski kayıtlarına ulaşabilmek için bu bilgiler yer alır. Sizlerin bu bölüm ile fazla işiniz olmayacak. Alt Bölüm orta kısımda yer alan Yevmiye,Cilt,Sahife ve Sıra numaraları Tapu Müdürlüğündeki tapu bilgilerinin tutulduğu kütük kayıtları ile ilgilidir. Bu numaralara göre kütükler kaydedilir, gerektiğinde arşivden bulunup işlem yapılır. Burada dikkat edeceğiniz husus, elinizdeki Tapu Senedinde yazılı numaraların Tapu Müdürlüğü kayıtları ile uyumlu olup olmadığıdır. Sahte veya her hangi bir işlem görmüş Senetler farklı numaralar içerecektir. Yani en iyi ihtimal ile elinizdeki son işlem yapılmış ve düzenlenmiş Tapu senedi olmayabilir. Bu durumda son geçerli Tapu senedini istemeniz yerinde olacaktır. Tarihi kısmında da elinizdeki Tapunun düzenleme tarihi yer alır.

Bu bölümde Tapu Senedinin nasıl okunması gerektiği, okunan verilere göre nasıl bir yol izlenmesi, hangi olumsuzluklar ile karşılaşabileceğinizi anlatmaya çalıştım. Bu yazı Bilinçli Gayrimenkul işlemlerinin yapılabilmesi için başlangıç. Serinin diğer bölümlerinde aşağıdaki sorulara cevap olabilecek yazılar yer alacaktır.

*-)Gayrimenkulün yer tespiti nasıl yapılır? (Satın aldığım/alacağım/sahibi olduğum gayrimenkulün yeri doğrumu? Bana gösterilen yer ile satışı yapılan yer aynı yer mi?)

*-) Sorunlu Gayrimenkuller (Satın alacağım/aldığım/sahip olduğum gayrimenkulün her hangi bir sorunu bulunup bulunmadığını nasıl öğrenebilirim?)

*-) Gayrimenkul Değeri Tespiti (Satın aldığım gayrimenkulün değerini nasıl tespit edebilirim? Değerinden fazla bedel mi ödüyorum?)

*-) Metraj Ölçüm Teknikleri (Gayrimenkulün metrajını nasıl ölçebilirim. Brüt ve Net kavramları nelerdir? Belirtilen metraja dahil olmayan alan ve hesaplamaları nasıl tespit edebilirim?)

Konu ile ilgili her türlü sorunuzu yorum bölümünde belirtirseniz yanıtlamaya çalışırım.

 

Kaynak : Sanatkent

Puanlama

  • 10
  • 9
  • 9
  • 7
  • 8
  • 8.6

    Puan



O bir eksper O bir canlı O bir sektör sevdalısı İşte karşınızda EksperMedia